Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.





Artículo único. Modificación de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.






Orden del día 17 octubre 2007

Artículo único. Modificación de la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

La Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras queda modificada como sigue:

Uno. El artículo 2 queda redactado del siguiente modo:

«La presente Orden será de aplicación siempre que el valor de tasación se utilice para alguna de las finalidades siguientes:

a) Garantía hipotecaria de créditos o préstamos que formen o vayan a formar parte de la cartera de cobertura de títulos hipotecarios emitidos por las entidades, promotores y constructores a que se refiere el artículo segundo del Real Decreto 685/1982, de 17 de marzo, por el que se desarrollan determinados aspectos de la Ley 2/1981, de 25 de marzo, de Regulación del Mercado Hipotecario.

b) Cobertura de las provisiones técnicas de las entidades aseguradoras exigida en el Real Decreto 2486/1998, de 20 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de Ordenación y Supervisión de los Seguros Privados.

c) Determinación del patrimonio de las instituciones de inversión colectiva inmobiliarias reguladas en el Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, por el que se regula el Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, reguladora de las Instituciones de Inversión Colectiva.

d) Determinación del patrimonio inmobiliario de los Fondos de Pensiones regulados en el Real Decreto 304/2004, de 20 de diciembre, por el que se aprueba el Reglamento de Planes y Fondos de Pensiones.»

Dos. La definición de «Valor Máximo Legal» contenida en artículo 4 queda redactada del siguiente modo:

«Valor máximo legal (VML). Es el precio máximo de venta de un inmueble o vivienda, en su caso, sujeto a protección pública, establecido en la normativa específica que le sea aplicable.»

Tres. El apartado 1 del artículo 5 queda redactado del siguiente modo:

«1. Para calcular el valor de un edificio o de un elemento de un edificio se utilizará siempre la superficie comprobada por el tasador. Además se deberán tener en cuenta las especificaciones siguientes:

a) Cuando no sea posible comprobar la superficie del edificio o elemento del edificio, se utilizará la menor entre las superficies catastral y registral.

b) En el caso de elementos de edificios en los que se haya podido comprobar la superficie útil o la construida sin partes comunes, podrá también utilizarse la menor entre las superficies catastral y registral con partes comunes, aun cuando dichas superficies con partes comunes no hayan podido ser comprobadas, siempre que exista una dificultad operativa especial para la comprobación debidamente justificada por el tasador, no exista duda razonable sobre la magnitud expresada por la superficie registral, si se utilizara esta, y la relación entre la superficie utilizada y la comprobada sea razonable a juicio del tasador.

c) Cuando la superficie comprobada sea superior en más de un 5% a la registral o a la catastral o cuando se trate de un edificio que carezca de declaración de obra nueva inscrita en el registro de la propiedad, su adopción requerirá que se verifique su adecuación a la normativa urbanística aplicable. En el caso de elementos de edificios se requerirá tal verificación de su adecuación a la normativa urbanística aplicable cuando la diferencia sea superior en más de un 10%.

d) En el caso de que la superficie de los espacios exteriores de uso privativo del edificio o elemento de un edificio supere el 15 por 100 de la superficie total del mismo, aquella superficie se deberá medir por separado y se valorará con precio unitario diferente la superficie de los espacios exteriores. También deberán valorarse con precio unitario diferente los espacios exteriores no cubiertos y los que por su uso, características constructivas y funcionales se considere que tienen valores independientes. El conjunto de estas superficies deberá ser objeto de justificación, indicando los criterios seguidos.

e) A los efectos del cálculo de su valor máximo legal, en las viviendas sujetas a protección pública, se tomará como superficie la consignada en la cédula de calificación correspondiente.»

Cuatro. El apartado 1 del artículo 8 queda redactado del siguiente modo:

«1. Para realizar el cálculo del valor de tasación, se deberá haber dispuesto previamente de todos aquellos documentos que sean necesarios para una identificación completa del objeto de la valoración, teniendo en cuenta el tipo de bien, la finalidad de aquélla, el estado de ocupación y construcción de aquél y el método de valoración utilizado.

Entre los documentos a los que se refiere el párrafo anterior se incluirá la certificación registral acreditativa de la titularidad y cargas del inmueble, así como de su descripción completa, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de la valoración, o sus equivalentes legales en soportes alternativos. Igualmente se incluirá el documento con la información catastral descriptiva y gráfica del inmueble obtenido directamente a través de la oficina virtual del Catastro. En ambos casos dicha documentación deberá haber sido expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración.

No obstante, en la valoración de bienes para la finalidad señalada en el artículo 2.a) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, dicha certificación podrá ser sustituida por original o copia de nota simple registral, expedida dentro de los tres meses anteriores a la fecha de valoración, que contenga al menos la titularidad y descripción completa del inmueble, incluidos en su caso, los derechos reales y las limitaciones del dominio; o por fotocopia del libro de Registro de la propiedad; por fotocopia de escritura de propiedad, o por documentos equivalentes emitidos por procedimientos telemáticos por el Registro de la Propiedad.

Cuando la finalidad de la tasación sea la establecida en el artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden, la certificación registral sólo será necesaria en las tasaciones previas y periódicas de los inmuebles en fase de construcción, promovidos por un tercero distinto de la IIC para la cual se realice la tasación, incluidas las compras sobre plano, las opciones de compra, los contratos de arras y los compromisos de compra a plazo. En el resto de casos de la finalidad 2.c) de esta Orden la certificación registral podrá ser sustituida por un documento que cumpla lo establecido en el párrafo anterior.

Cuando la finalidad de la tasación sea alguna de las establecidas en el artículo 2.b), c) y d) de esta Orden, la inclusión del documento con la información catastral descriptiva y gráfica del inmueble obtenido directamente a través de la oficina virtual del Catastro sólo será necesaria en las tasaciones previas, y en las tasaciones periódicas de inmuebles o derechos en los que se hayan producido cambios que afecten a la descripción del inmueble o derecho.»

Cinco. Se añade un nuevo apartado 3 al artículo 8:

«3. Cuando se trate de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el extranjero, la documentación exigida en los apartados uno y dos podrá ser sustituida por su equivalente en el país donde se encuentren situados, teniendo en cuenta su normativa interna.

Será necesario asimismo que el cálculo del valor de tasación considere, adicionalmente, aspectos específicos de la normativa del país en el que se encuentre radicado el inmueble, que puedan influir en dicho valor. En este sentido, se deberá disponer, entre otros, de todos aquellos documentos contemplados en tal normativa, aún cuando no estuviesen previstos en la normativa española, y que sean necesarios según aquélla para la identificación completa del objeto de valoración, para determinar la aptitud del uso o aprovechamiento urbanístico que se le esté dando o se prevea dar, para llevar a cabo la construcción o rehabilitación de un inmueble, en sus distintas fases, y para la valoración de viviendas de protección pública o equivalentes.»

Seis. El apartado 1d) del artículo 10 queda redactado del siguiente modo:

«d) Cuando no se haya dispuesto, en su caso, de alguna de la documentación siguiente o su equivalente para el caso de inmuebles radicados en el extranjero:

La documentación a que se refieren los párrafos segundo, tercero y cuarto del artículo 8.1 (Documentación disponible) de esta Orden.

El proyecto visado a que se refiere el artículo 8.2.a).

La licencia de obra a que se refiere el artículo 8.2.b).

Cédula urbanística o documentación a que se refiere el artículo 8.2.h) de esta Orden.

La de la adscripción del derecho de riego a la finca rústica a que se refiere el artículo 8.2.g) cuando ésta se valore como regadío.»

Siete. El apartado 2 del artículo 10 queda redactado del siguiente modo:

«2. Cuando la tasación se efectúe a los efectos de lo dispuesto en el artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de la presente Orden, se condicionará el valor de tasación cuando el titular registral del inmueble o derecho no coincida:

a) Con la institución de inversión colectiva que lo incluya a efectos de cálculo de su valor patrimonial, en los casos de las inversiones directas contempladas en los apartados a), d) y e) del artículo 56.1 del Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva, aprobado por Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, y en los casos de inversiones en bienes inmuebles afectas a la actividad de promoción inmobiliaria, o

b) Con la sociedad o entidad de arrendamiento referidas en el párrafo a) del artículo 56.1. del Reglamento de la Ley 35/2003, de 4 de noviembre, de Instituciones de Inversión Colectiva, aprobado por Real Decreto 1309/2005, de 4 de noviembre, en los casos de inversiones de la institución a través de aquéllas, o

c) Con la persona física o jurídica que actúe de contraparte en el contrato, en los casos de:

i) Compras sobre plano e inmuebles en fase de construcción cuando la promoción inmobiliaria no se ejecute directamente por parte de la institución,

ii) Compromisos de compra a plazo y compra de opciones de compra, así como contratos de arras.

Lo señalado en los puntos a) y b) no será de aplicación cuando se realicen tasaciones previas a la compra de inmuebles por parte de instituciones de inversión inmobiliaria o por parte de sociedades y entidades de arrendamiento a través de las cuales la institución de inversión colectiva vaya a realizar sus inversiones en inmuebles o derechos.»

Ocho. El artículo 11 queda redactado del siguiente modo:

A los efectos de esta Orden se considerará que existe un supuesto de advertencia, siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración, y como mínimo, en los supuestos que se indican a continuación:

A los efectos de esta Orden se considerará que existe un supuesto de advertencia, siempre que se tenga duda sobre alguno de los datos utilizados en el cálculo de los valores técnicos del objeto de la valoración, y como mínimo, en los supuestos que se indican a continuación:

a) Cuando existan discrepancias entre la realidad física del inmueble y sus descripciones registral o catastral que no induzcan a dudar sobre su identificación o características y que no influyan previsiblemente sobre los valores calculados.

b) Cuando el inmueble que se valora no esté conforme con el planeamiento urbanístico vigente, salvo que se haya formulado un condicionante, o, cuando, no siendo exigible la emisión de un condicionante, no se haya podido comprobar el régimen de protección del patrimonio arquitectónico del inmueble.

c) Cuando se valoren inmuebles sujetos a expropiación forzosa o en base a licencias de construcción o autorizaciones administrativas que contengan condiciones, que de no cumplirse puedan originar modificaciones en el valor certificado.

d) Cuando en la valoración se hayan utilizado métodos diferentes de los indicados en el artículo 15.1 (Métodos) de esta Orden.

e) Cuando para calcular el valor máximo legal no se haya dispuesto de la documentación indicada en el artículo 8.2.c).

f) Cuando no se haya dispuesto de alguna de la documentación siguiente:

Los documentos necesarios para calcular los flujos de caja a que se refiere el artículo 8.2.f).

En las fincas rústicas, la documentación catastral relevante o la referente a su régimen de explotación o rendimiento.

Los documentos señalados en el artículo 8.2.b), excepto la licencia de obra para la que será de aplicación lo previsto en el artículo 10.1.d).

En los casos a que se refieren las letras d) e i) del artículo 8.2, los documentos allí señalados.

g) Cuando la referencia catastral no exista o no pueda ser conocida por los medios previstos en el artículo 41.1 del Texto Refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario o directamente a través de la oficina virtual del Catastro.

h) Cuando, en el caso de valoraciones de inmuebles o derechos radicados en el extranjero, la documentación exigida en los apartados uno y dos del artículo 8 no pueda ser sustituida por su equivalente en el país donde se encuentren situados, se hará constar el hecho de forma expresa. Además, se advertirá, si no se ha condicionado por ello, cuando no se haya dispuesto de toda la documentación que, de acuerdo con la normativa del país en el que se encuentre radicado el inmueble o derecho, resulte necesaria para la identificación completa del objeto de valoración, para determinar la aptitud del uso u aprovechamiento que se le esté dando o se prevea dar, para llevar a cabo la construcción o rehabilitación de un inmueble, en sus distintas fases, para la valoración de viviendas de protección pública o equivalentes, o que pueda influir en el valor del inmueble.»

Nueve. El apartado primero del artículo 14 queda redactado del siguiente modo:

«1. No obstante lo indicado en el artículo 9, los informes y certificados que contengan condicionantes podrán utilizarse siempre que se hayan levantado conforme a lo previsto en el apartado 2 y, además, a efectos de la finalidad prevista en el artículo 2.a) podrán utilizarse los informes y certificados que contengan:

El condicionante mencionado en la letra b) del artículo 10.1, si previamente a la formalización de la hipoteca se hubiera transmitido la propiedad del inmueble libre de inquilinos y ocupantes.

Los condicionantes mencionados en las letras a), por lo que se refiere a la comprobación del régimen de protección pública de la vivienda a valorar, y c) del artículo 10.1, si previamente a la formalización de la hipoteca, se incorporase al expediente del correspondiente crédito, bajo la responsabilidad de la entidad de crédito que lo conceda, la documentación, procedente de las autoridades administrativas competentes o del Registro de la Propiedad correspondiente, que refleje el régimen legal del inmueble (existencia o inexistencia de protección pública, concreción del valor máximo legal), unida a una declaración suscrita por apoderado bastante de la entidad en la que manifieste la identidad de los inmuebles a que se refiere la citada documentación y los contemplados en la tasación.

Adicionalmente, y a efectos de la finalidad prevista en el artículo 2.b) podrán utilizarse los informes y certificados que contengan el condicionante mencionado en la letra b) del artículo 10.1, en el caso de contratos de arrendamiento celebrados con anterioridad al 1 de enero de 1995 en los que no se cuente con su original, cuando la entidad gestora o SII pueda acreditar, ante la sociedad de tasación, la totalidad de las condiciones actuales del arrendamiento y la no posesión del contrato original.»

Diez. El apartado primero del artículo 32 queda redactado del siguiente modo:

«1. Para determinar el tipo de actualización se seguirá el siguiente procedimiento:

Se adoptará un tipo de interés nominal adecuado al riesgo del proyecto de inversión y que atienda, en particular, a su volumen y grado de liquidez, a la tipología (industrial, comercial, etc.) del inmueble, a sus características y ubicación física, al tipo de contrato de arrendamiento (existente o previsto) y al riesgo previsible en la obtención de rentas.

El tipo de actualización elegido conforme a los criterios anteriores debe ser similar al que está utilizando el mercado respecto a operaciones comparables.

Dicho tipo de interés se convertirá en real corrigiéndose del efecto inflacionista mediante la aplicación de un índice de precios que refleje adecuadamente la inflación esperada durante el período para el que se prevea la existencia de flujos de caja.»

Once. El título y el primer párrafo del artículo 45 quedan redactados del siguiente modo:

«Artículo 45. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario.

El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para finalidades comprendidas en la letra a) del artículo 2 de esta Orden será el valor hipotecario; para su determinación se seguirán las siguientes reglas:»

Doce. El título y el primer párrafo del artículo 46 quedan redactados del siguiente modo:

«Artículo 46. Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones.

El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para las finalidades contempladas en las letras b) y d) del artículo 2 de esta Orden se determinará siguiendo las reglas que se citan a continuación:»

Trece. El artículo 47 queda redactado del siguiente modo:

«El valor de tasación de edificios y elementos de edificios para la finalidad contemplada en el artículo 2.c) (Ámbito de aplicación) de esta Orden se determinará siguiendo las reglas que se citan a continuación:

1. En los inmuebles en proyecto, en construcción o en rehabilitación:

El valor de tasación será el valor que tendría el inmueble en la fecha de la tasación para la hipótesis de edificio terminado, calculado según las reglas del apartado siguiente. Dicho valor no podrá incorporar correcciones al alza para reflejar la tendencia del mercado en el plazo que reste hasta la finalización de las obras.

2. En los inmuebles terminados, en caso de encontrarse arrendados en la fecha de tasación, se calculará el valor por comparación para el supuesto de que se halle libre de inquilinos y el valor por actualización según lo previsto en el artículo 29. El valor de tasación se corresponderá con el menor de ellos. Si no estuviesen arrendados el valor de tasación será el valor por comparación para el supuesto que se halle libre de inquilinos.

3. Cuando no fuera posible el cálculo de ninguno de los valores señalados en el apartado anterior, el valor se corresponderá con el del método de actualización según lo previsto en el artículo 28, y en caso de no poder calcularse este último, se corresponderá con el método de actualización previsto en el artículo 30. De no ser posible la aplicación de ninguno de los métodos anteriores, será de aplicación lo establecido en el artículo 43.4 de esta Orden, utilizando un procedimiento que esté admitido en la práctica profesional para el cálculo del valor de mercado del inmueble en cuestión.

En caso de hacer uso de lo establecido en el artículo 30 y 43.4, el valor de tasación no podrá ser superior:

a) Al valor de reemplazamiento neto, si se está realizando una tasación previa.

b) Al valor de adquisición del inmueble por la institución de inversión colectiva, si se está realizando la primera tasación con efectos en el cálculo del valor liquidativo, o

c) Al último valor de tasación asignado al inmueble, cuando se hubiese podido calcular por otros procedimientos de acuerdo a lo previsto en este artículo, si se está realizando el resto de tasaciones periódicas.

4. Cuando exista un valor máximo legal para el inmueble objeto de tasación, el valor de tasación no podrá ser superior a dicho valor máximo legal, excepto en el caso de viviendas de protección oficial en las que el fin del período de afección que reste sea inferior a cinco años desde la fecha de tasación. En este último caso, el valor de tasación no podrá ser superior al que resulte de la siguiente ecuación:

[0,‹((60 – )/60)*()›]

Donde:

VML: es el valor máximo legal para venta.

VTL: valor por comparación para el supuesto de que se halle libre de inquilinos.

Tr= Número de meses restantes hasta la expiración del régimen de protección.»

Catorce. La letra c) del artículo 49 queda redactada del siguiente modo:

«c) El valor de tasación de otros edificios o instalaciones (residencias, recreativas, etc.). Dicho valor será el valor de tasación calculado de acuerdo con los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden según la finalidad de tasación.»

Quince. El apartado 1a) del artículo 53 queda redactado del siguiente modo:

«a) Se aplicarán, en función de la finalidad de tasación, los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones) y 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.

Del valor así obtenido se restarán:

i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

ii) El valor actual del valor de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción del derecho de superficie.»

Dieciséis. El apartado 1a) del artículo 54 queda redactado del siguiente modo:

«a) Se aplicarán, en función del tipo de inmueble y de la finalidad de tasación, los artículos 45 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para el mercado hipotecario), 46 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para Entidades aseguradoras y fondos de pensiones), 47 (Valor de tasación de edificios y elementos de edificios para instituciones de inversión colectiva inmobiliarias) y 49 (Valor de tasación de fincas rústicas) de esta Orden como si fueran inmuebles en pleno dominio.

Del valor así obtenido se restará:

i) El valor actual de los pagos a efectuar al concedente.

ii) El valor actual de reversión calculado de acuerdo con el artículo 31.3 en la fecha de extinción de la concesión administrativa.»



Datos oficiales del departamento Ministerio de Economía y Hacienda

Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.

"Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras." corresponde a la publicación del boletín oficial del registro mercantil BOE-A-2007-18140 publicado el 17 octubre 2007

ID de la publicación: BOE-A-2007-18140
Titulo oficial
Emisor:
Seccion: 1
PUB: Boletín Oficial del Estado
Fecha de publicación: 17 octubre 2007
Fecha Pub: 20071017
Fecha última actualizacion: 17 octubre, 2007
Numero BORME 249
Seccion: 1
Departamento: Ministerio de Economía y Hacienda
Numero de anuncio:
ID del anuncio:
Fecha de publicacion: 17 octubre 2007
Letra: A
Pagina de inicio: 42123
Pagina final: 42131




Publicacion oficial en el BOE número 249 - BOE-A-2007-18140


Publicacion oficial en el BOE-A-2007-18140 de Orden EHA/3011/2007, de 4 de octubre, por la que se modifica la Orden ECO/805/2003, de 27 de marzo, sobre normas de valoración de bienes inmuebles y de determinados derechos para ciertas finalidades financieras.


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