En el recurso interpuesto por «Gesdesol Gestión y Consultoría, A.I.E.», frente a la negativa del Registrador de la Propiedad de Majadahonda (Registro número 1), don Ignacio Fidalgo Pardo, a inscribir una escritura de modificación de descripción de elementos de una propiedad horizontal.

Hechos

I

En la descripción de dos de los locales contenida en la escritura de concreción citada, se añade lo siguiente que no constaba inscrita en el Registro de la Propiedad: «Le corresponde como anejo el aprovechamiento del espacio de la zona inferior, por la que podrá tener acceso, para trasteros y usos permitidos».

II

El título fue presentado en el mencionado Registro de la Propiedad y con fecha 24 de noviembre de 2003, se practicó, a favor de la entidad compradora, la inscripción de los locales contenidos en la escritura, si bien se suspendió la inscripción de la referencia a los anejos que ha quedado transcrita en el párrafo anterior, por el siguiente defecto: «El faltar la previa inscripción de dicho anejo a favor de los otorgantes en las fincas descritas números 59 y 66 resultantes de la división horizontal, de conformidad con el artículo 20 de la Ley Hipotecaria».

El día 8 de febrero se presentó nuevamente dicha escritura a inscripción, en unión de una instancia con firmas legitimadas notarialmente, suscrita asimismo con fecha 8 de febrero de 2007 por las mismas partes otorgantes. En dicha instancia se hace constar que la verdadera intención de las partes al incluir la referencia a los anejos era subsanar la descripción de la división horizontal, cosa para la que estaban legitimados al tiempo de otorgarse la escritura de 2003, por ser únicos propietarios del edificio. El día 20 de febrero de 2007, el Registrador de la Propiedad don Ignacio Fidalgo Pardo emite nota de calificación con los siguientes fundamentos de derecho:

«... Subsiste y se reitera el defecto apuntado en la nota de este Registro del 2003, porque faltando la previa inscripción de los anejos y resultando inscritos en la actualidad los distintos departamentos de la Propiedad Horizontal a favor de terceras personas y afectando la subsanación pretendida al título constitutivo de aquel régimen, se precisaría el acuerdo unánime de la Junta de Propietarios en el que se describiese y especificase el espacio físico que constituyen tales anejos por aplicación del principio de especialidad, y de conformidad con los artículos 5 y 17.1 de la Ley de Propiedad Horizontal y 17, 20 y 40 de la Ley Hipotecaria.»

III

El 20 de marzo de 2007, Gesdesol Gestión y Consultoría, A.I.E. interpuso recurso contra la calificación, alegando, en resumen, lo siguiente: Que la descripción de los anejos es suficiente, puesto que se dice que ocupan la zona inferior de su respectivo local, y por tanto su superficie también es la misma, cumpliendo así lo exigido por la Resolución de 23 de noviembre de 1999.

Que la adscripción de los anejos a los locales no supone ninguna modificación de la situación de hecho, puesto que ab initio han venido utilizándolos como tales, situación consentida y tolerada de hecho por la comunidad de propietarios. Por tanto, no hay nada que desafectar. Que la verdadera intención de los otorgantes de la escritura de 2003 era rectificar la división horizontal, por parte de quienes en aquel momento eran los únicos titulares, como ya se aclaró en la instancia de 8 de febrero de 2007.

IV

El Registrador de la Propiedad informó y elevó el expediente a esta Dirección General mediante escrito de 16 de abril de 2007. En dicho expediente consta un escrito del Notario autorizante por el que confirma lo declarado por el recurrente.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 3, 5, 17 de la Ley de Propiedad Horizontal; los artículos 8, 13, 17, 20, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria y las Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado de 19 de febrero de 1999, 18 de marzo de 2003 y 23 de julio de 2005. 1. Según resulta del título calificado, en el año 2003 los entonces únicos propietarios de determinado inmueble otorgaron una escritura en la que concretaron las fincas vendidas en virtud de una escritura de compraventa otorgada antes de la división horizontal del edificio. Además de especificar cuáles son los locales objeto de la venta, en la descripción de dos de ellos se incluye la referencia a un anejo que no constaba previamente en las descripciones registrales. Suspendida la inscripción de dichos anejos en aquel momento, se pretende de nuevo su inscripción, cuando la propiedad de diversos elementos del edificio ha sido adquirida por terceras personas cuyo consentimiento no consta. 2. Con independencia de que, en virtud de una situación de hecho consolidada y aceptada, los espacios asignados como anexos vengan siendo utilizados por los propietarios de los locales situados sobre ellos, lo cierto es que el reflejo de la existencia de tales anejos constituye una modificación del título constitutivo de la propiedad horizontal. Y, según reiterada doctrina de esta Dirección General (cfr., por todas, la Resolución de 23 de julio de 2005), tratándose de modificar el título constitutivo de un régimen de propiedad horizontal y apareciendo inscritos en el Registro derechos de dominio adquiridos por terceras personas en un momento posterior a la fecha de adopción de los acuerdos debatidos, es necesario que dicha modificación cuente con el consentimiento de esos nuevos titulares de elementos privativos, por cuanto estos terceros no pueden verse afectados por las modificaciones del título constitutivo que, aun cuando se hubiesen acordado con anterioridad, pretenden acceder al Registro en un momento posterior (cfr. arts. 5 de la Ley de Propiedad Horizontal y 13, 34 y 38 de la Ley Hipotecaria). 3. Confirmado el anterior defecto, resultaría estéril dilucidar si en el año 2003 pudo haberse practicado la inscripción de los anejos.

Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación del Registrador. Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la Provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 9 de febrero de 2008.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.