I

La Constitución Española obliga a los poderes públicos a promover las condiciones necesarias y a dictar las normas precisas para hacer efectivo el derecho de todos los españoles a disfrutar de una vivienda digna y adecuada.

En los últimos años se ha producido un crecimiento de la oferta de viviendas nuevas sólo comparable en términos cuantitativos a las cifras alcanzadas en los años 60, la época de gran crecimiento de la población urbana y de urbanización acelerada de nuestro país. Al mismo tiempo se ha producido un incremento sostenido de los precios y del número de viviendas vacías. Pero el incremento de la oferta no se ha visto acompañado de una mejora de las condiciones de acceso de los ciudadanos a la vivienda. Antes bien, el incremento de los precios ha generado tal desfase entre los precios de la vivienda y los salarios que el acceso a una vivienda digna y adecuada ha sido difícil y ha obligado a muchos ciudadanos a hacer un esfuerzo excesivo durante gran parte de su vida para acceder a una vivienda.

El crecimiento de la construcción residencial tampoco ha solucionado el problema social de acceso a la vivienda que afecta a multitud de ciudadanos, ni ha respondido a la creciente demanda y a las necesidades de vivienda de una parte importante de la población. La especulación ha dificultado aún más y en muchos casos, impedido, el acceso a la vivienda de un número elevado de personas.

Ante tal situación, y superando una etapa anterior de claro relajamiento de la inversión, se hace necesaria la acción de los poderes públicos para complementar la acción de los mercados y corregir algunas de las consecuencias negativas de su funcionamiento, con medidas dirigidas a paliar la falta de vivienda protegida asequible para los ciudadanos con menos recursos, y conseguir los fines constitucionales.

No obstante, no hay que olvidar la estrecha relación existente entre la actividad promocional y rehabilitadora del sector de la vivienda, con la política económica general, en razón del efecto multiplicador que el impulso de la actividad del sector de la construcción tiene para el desarrollo económico y, en especial, como elemento generador de empleo. Esto determina su consideración dentro de la actuación del Estado a la hora de planificar las líneas generales de la actividad económica y, en particular, en el sector de la construcción.

Pero, además, la política de vivienda, en relación con la del suelo, se articula como una política de ciudades, porque la vivienda, en el suelo que ocupa, con todas las infraestructuras y equipamientos urbanos que la acompañan y la hacen habitable, constituye el tejido básico de la ciudad. Ya la Constitución establece este vínculo entre el derecho a la vivienda y la regulación de los usos del suelo, al encomendar a los poderes públicos la misión de regular la utilización del suelo de acuerdo con el interés general para impedir la especulación y promover la efectividad de los derechos de los ciudadanos en relación con éste, en especial el derecho a la vivienda.

En este marco, el Plan de Vivienda contribuye al triple objetivo de un desarrollo urbano sostenible: por un lado, la consecución de la calidad y conservación medioambiental, evitando el despilfarro de los recursos naturales; por otro, de la equidad y prevención de la exclusión social; y, finalmente, de la eficiencia y productividad integral de la economía. Estos objetivos en su conjunto contribuyen a mejorar, de manera integral, la calidad de vida de todos los ciudadanos. Todos ellos responden a mandatos constitucionales y, además, a compromisos internacionales del Gobierno Español, como el Protocolo de Kyoto; o a políticas de ámbito europeo, como la Estrategia Territorial Europea, la Estrategia de Lisboa y la Agenda de Goteborg. Además, el Plan de Vivienda plasma la coordinación y cooperación con todos los agentes del sector y con el resto de las Administraciones Públicas, Comunidades Autónomas y Entidades Locales, dentro del marco constitucional de competencias en esta materia.

II

Este escenario justifica una actuación decidida por parte del Estado, a través del Ministerio de Vivienda, para facilitar el acceso de los ciudadanos a una vivienda asequible, en una ciudad más habitable que contribuya a construir un territorio más equilibrado.

El nuevo Plan de Vivienda gira alrededor de los siguientes ejes estratégicos:

En primer lugar, el objetivo prioritario es que la vivienda protegida amplíe su peso en el conjunto de los mercados de vivienda, como instrumento para la mejor satisfacción de las necesidades de los ciudadanos que no pueden acceder, mediante esfuerzos razonables, a los mercados de vivienda libre.

En segundo lugar, contribuirá a un mayor equilibrio entre las formas de tenencia, fomentando el alquiler hacia una equiparación con la propiedad, y promoviendo la movilización del parque de viviendas desocupadas para el alquiler. El fomento del alquiler favorece a los colectivos con menores rentas y a aquéllos con necesidades especiales y, además, en la medida en que contribuye a movilizar el parque vacío, a un uso más eficiente de los recursos naturales y económicos.

En tercer lugar, se impulsa, como parte fundamental de la política de vivienda, un conjunto de actuaciones en materia de suelo edificable destinado preferentemente a viviendas protegidas. Para optimizar el uso de los recursos naturales y económicos, y promover una utilización racional del suelo, el Plan de Vivienda fomenta actuaciones en el suelo edificable destinado preferentemente a vivienda protegida, favorece la rehabilitación, la movilización del patrimonio residencial existente, y la conser-vación del patrimonio histórico. Para ello promueve la rehabilitación de viviendas, a través de figuras como las áreas de rehabilitación integral, y la rehabilitación en centros históricos, con la concesión de ayudas para la rehabilitación aislada en ciertos supuestos, como son la mejora de la accesibilidad, la reducción del consumo energético, o la seguridad estructural.

En cuarto lugar, aunque el Plan tiene un alcance universal, se dirige específicamente a aquellos colectivos con mayores dificultades para acceder a una vivienda digna. De modo especial, el Plan tiene en cuenta a grupos sociales que tienen necesidades específicas por sus circunstancias personales a igualdad de niveles de ingresos, tales como, por ejemplo, los jóvenes, las familias numerosas y las monoparentales, los mayores de 65 años, las personas con discapacidad y sus familias, así como las personas víctimas de la violencia de género y del terrorismo. Y, dentro de estos grupos, las ayudas estatales directas a la compra de viviendas se dirigen básicamente a quienes acceden por primera vez al mercado de vivienda en propiedad.

En quinto lugar, el Plan promueve la adaptación de las tipologías de vivienda a las necesidades de las familias, adecuándolas a las nuevas formas de vida, a las actuales estructuras familiares, y a las mayores necesidades de accesibilidad de mayores y personas con discapacidad.

Por último, el Plan se basa en la concertación y cooperación institucional entre todas las Administraciones Pú-blicas y con los agentes sociales y económicos. El Plan incorpora mecanismos de adaptación y flexibilidad para favorecer su ejecución y gestión por parte de las Comunidades Autónomas, y además supone incrementar la participación de las Entidades Locales. En este sentido, el Plan prevé un Consejo Nacional y las Comisiones multilaterales y bilaterales de seguimiento, que son instrumentos de participación, ejecución y evaluación, además de la Conferencia Sectorial.

En resumen, el Plan pretende adecuarse a la realidad de la problemática del acceso a la vivienda por parte de los ciudadanos, pero con la vista puesta en un horizonte estratégico, a medio y largo plazo, en el que la estructura misma del mercado de la vivienda vaya siendo modificada a través de la presencia de un segmento protegido cuantitativamente cada vez más significativo, que juegue un papel de estabilizador del subsector, a pesar de sus eventuales perturbaciones de carácter cíclico, prestando el servicio que requieren aquellos grupos de población que no pueden acceder al mercado libre de viviendas en condiciones aceptables.

III

Este Real Decreto se estructura en diez capítulos, seis disposiciones adicionales, ocho transitorias, una derogatoria y tres finales.

El Capítulo I, bajo la denominación de «Disposiciones Generales», regula de forma pormenorizada el marco en el que se va a desarrollar todo el programa de ayudas para facilitar el acceso de los ciudadanos a la vivienda. Tras definir el objeto y ámbito de aplicación, hace una enumeración de conceptos con su correspondiente definición, con el fin de ayudar a una mejor comprensión de su contenido. A lo largo de su articulado, se concretan los sujetos que van a verse beneficiados por las actuaciones, con indicación de los requisitos que les serán exigidos; se hace referencia al tipo de actuaciones protegidas y a su delimitación temporal y territorial. Tiene aquí cabida la determinación del precio básico y la cuantía del precio máximo de venta, así como la duración del régimen de protección de las viviendas protegidas, que se extenderá a toda la vida útil de la vivienda, considerando como tal un período mínimo de 30 años. Por último, se hace referencia a las ayudas financieras a la vivienda y sus requisitos, así como al destino y ocupación de las viviendas, con la fijación de sus limitaciones de disponer y los derechos de tanteo y retracto a favor de las Administraciones Públicas y de otros agentes.

El Capítulo II, denominado «Acceso de los ciudadanos a viviendas en arrendamiento», recoge las condiciones que deben reunir los inquilinos, y se da un trato preferencial a determinados colectivos como los jóvenes menores de 35 años, las víctimas de la violencia de género y del terrorismo, las familias numerosas, las familias monoparentales, y las personas con discapacidad. También se regulan la cuantía y la duración de las subvenciones a los inquilinos.

El Capítulo III tiene por título «Acceso de los ciudadanos a viviendas en propiedad de nueva construcción y a viviendas usadas». Regula, con carácter general, las condiciones requeridas para poder acceder a este tipo de vivienda. Trata, en su sección 1.ª, de las viviendas de nueva construcción: clases de viviendas protegidas y precios máximos de venta, condiciones de los préstamos convenidos, y las ayudas estatales a la entrada. La sección 2.ª tiene el mismo contenido pero referido a la adquisición protegida de viviendas usadas.

El Capítulo IV regula las «Medidas para impulsar la oferta de viviendas asequibles para los ciudadanos» a lo largo de catorce artículos agrupados en dos secciones. La sección 1.ª recoge todo lo relativo a las viviendas en arrendamiento, protegidas y libres, con rentas limitadas. Se prevén dos tipos de actuaciones: la promoción de viviendas protegidas de nueva construcción para arrendar y la movilización del parque residencial existente para que se destine a alquiler. La sección 2.ª establece las condiciones de los préstamos convenidos a promotores de viviendas protegidas de nueva construcción para venta.

El Capítulo V recoge las «Medidas para fomentar la urbanización del suelo para viviendas protegidas», y detalla el tipo de urbanización que se estimula, los requisitos exigidos para tener subvenciones, y la labor que ejecutará la Entidad Pública Empresarial de Suelo (SEPES).

El Capítulo VI se refiere a las «Medidas para impulsar la rehabilitación». La sección 1.ª regula el ámbito y condiciones generales de las actuaciones de rehabilitación mientras que la sección 2.ª establece los conceptos generales para la financiación de estas actuaciones. Las tres secciones siguientes regulan determinados tipos de rehabilitación: las áreas de rehabilitación integral, las áreas de rehabilitación de centros históricos y las medidas para impulsar la rehabilitación aislada de edificios y viviendas.

El Capítulo VII regula el «Programa de mejora de la calidad, la innovación y la sostenibilidad de la edificación», y establece ayudas a los promotores para la mejora de la calidad, la sostenibilidad de los edificios, y el impulso de experiencias innovadoras.

El Capítulo VIII es el referido al «Programa de vivienda para jóvenes». Prevé ayudas destinadas a la compra y al alquiler de viviendas, fija las características y los requisitos exigibles.

El Capítulo IX regula las «Relaciones con las Comunidades Autónomas y otras Instituciones» y hace referencia a los convenios de colaboración con las Comunidades Autónomas y con entidades de crédito. Regula también la creación de ventanillas únicas, del Consejo del Plan de Vivienda y de la Comisión Multilateral de Seguimiento del Plan.

El Capítulo X se refiere a la «Ejecución y evaluación económica del Plan estatal 2005-2008». En él se recogen los recursos financieros necesarios para su ejecución.

Las disposiciones adicionales regulan diversos aspectos relacionados con la ejecución del Plan de Vivienda, como la cuantía del Precio Básico Nacional para 2005; los aranceles notariales y registrales que se aplican en las transmisiones de viviendas protegidas, y el Registro de Viviendas Protegidas.

El Real Decreto finaliza con ocho disposiciones transitorias, una disposición derogatoria y tres disposiciones finales.

En su elaboración, en un proceso amplio de participación, se ha consultado a las Comunidades Autónomas, a la Federación Española de Municipios y Provincias, así como a las asociaciones y organizaciones más representativas del subsector.

Este Real Decreto se dicta en ejercicio de las competencias que el artículo 149.1.13.ª de la Constitución atribuye al Estado.

En su virtud, a propuesta de la Ministra de Vivienda y previa deliberación del Consejo de Ministros en su reunión del día 1 de julio de 2005,

D I S P O N G O :

CAPÍTULO I

Disposiciones generales

Artículo 1. Objeto y ámbito de aplicación.

Este Real Decreto tiene por objeto regular el Plan Estatal 2005-2008, para favorecer el acceso de los ciudadanos a una vivienda asequible que constituya su residencia habitual y permanente, cuando no puedan satisfacer, mediante un esfuerzo razonable, sus necesidades de una vivienda adecuada, accesible, de calidad y sostenible, en una ciudad habitable que permita el ejercicio de sus derechos de ciudadanía.

El Plan extenderá sus efectos desde la fecha de entrada en vigor de este Real Decreto y hasta el 31 de diciembre de 2008.

Artículo 2. Definiciones.

1. Familia.

1. Familia.

La unidad familiar tal y como resulta definida por las normas reguladoras del Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas.

Las referencias a la unidad familiar a efectos de ingresos se hacen extensivas a las personas que no estén integradas en una unidad familiar, así como a las parejas de hecho reconocidas legalmente según la normativa establecida al respecto.

2. Compradores.

Son compradores de las viviendas las personas físicas o jurídicas, los adjudicatarios miembros de cooperativas o de comunidades de propietarios, a partir del momento en que se les adjudique la propiedad de una vivienda individualizada y los promotores individuales de viviendas protegidas de nueva construcción para uso propio, a partir del momento de la obtención de la calificación definitiva de su vivienda.

Asimismo, se entenderán como compradores, las entidades sin ánimo de lucro que adquieran las viviendas para arrendar o para cederlas a personas físicas que cumplan las condiciones generales de acceso a las viviendas protegidas.

3. Promotores.

Son promotores, las personas físicas o jurídicas, públicas o privadas, que, individual o colectivamente, impulsen, programen y financien, con recursos propios o ajenos, la ejecución de las actuaciones protegidas relativas a la construcción de nuevas viviendas, a la adquisición de viviendas usadas para su cesión en arrendamiento, a la rehabilitación de edificios y viviendas o a la urbanización de suelo.

Asimismo, se entenderán por tales, los promotores de viviendas protegidas de nueva construcción para uso propio, ya se trate de personas físicas individualmente consideradas, hasta el momento de la obtención de la calificación definitiva de su vivienda, o agrupadas en cooperativas o en comunidades de propietarios, así como los promotores de rehabilitación de edificios y viviendas, ya se trate de sus propietarios o de sus inquilinos cuando, conforme a la legislación aplicable, puedan estos últimos realizar las obras protegidas.

4. Actuaciones protegidas.

Son las acciones encaminadas a satisfacer las necesidades de vivienda de las personas y familias a las que se destina el Plan Estatal 2005-2008, que pueden recibir las ayudas establecidas en el mismo.

5. Ayudas.

Son las medidas y los recursos, financieros o de otro tipo, que la Administración General del Estado destina al cumplimiento del objeto de este Real Decreto, que podrán ser:

5.1 Ayudas no financieras:

a) El establecimiento de precios máximos de venta y de adjudicación de las viviendas protegidas.

b) El establecimiento de precios máximos de renta de las viviendas en régimen de arrendamiento.

c) La generación de suelo edificable, con unos precios máximos de repercusión que permitan la promoción y existencia de viviendas protegidas de nueva construcción.

d) La fijación de aranceles notariales y registrales reducidos para la transmisión de las viviendas protegidas previstas en este Real Decreto.

5.2 Ayudas financieras:

a) Los préstamos convenidos, es decir, los acogidos a convenios de colaboración entre el Ministerio de Vivienda y las entidades de crédito colaboradoras del Plan Estatal 2005-2008, para compradores y promotores de actuaciones protegidas.

b) Las ayudas económicas estatales directas mediante la aportación de recursos presupuestarios estatales, en forma de subsidios de préstamos, subvenciones y ayudas.

Las ayudas previstas en este Real Decreto son independientes de los beneficios fiscales que pudieran corresponder a los destinatarios de aquéllas.

6. Ingresos familiares.

Es el montante de ingresos que se toma como referencia para poder ser beneficiario de las viviendas y ayudas del Plan Estatal 2005-2008 y para determinar su cuantía.

7. Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples.

Es el indicador definido en el Real Decreto-Ley 3/2004, de 25 de junio, para la racionalización de la regulación del salario mínimo interprofesional y para el incremento de su cuantía, que se considera unidad de medida para la determinación de la cuantía de los ingresos familiares, en su cómputo anual, incluyendo dos pagas extras.

8. Calificación o declaración de una actuación como protegida.

Es el acto administrativo emanado del órgano competente de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, en virtud del cual se declara la protección de las actuaciones reguladas en este Real Decreto.

9. Viviendas protegidas.

Se entenderá por viviendas de protección oficial o viviendas protegidas las así calificadas o declaradas por el órgano competente de las Comunidades Autónomas y de las Ciudades de Ceuta y Melilla que cumplan los requisitos establecidos en este Real Decreto.

Las viviendas protegidas podrán destinarse a la venta o al arrendamiento, y han de constituir el alojamiento habitual y permanente de sus ocupantes.

Con independencia de otra posible denominación, en cumplimiento de la normativa propia de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, en ejercicio de sus competencias, las viviendas protegidas para venta podrán calificarse o declararse en función de los ingresos de los solicitantes, de régimen especial, de precio general y de precio concertado.

Igualmente, las viviendas protegidas para arrendamiento podrán calificarse o declararse de renta básica y de renta concertada.

10. Viviendas usadas.

Son las viviendas libres o protegidas cuya adquisición, en segunda o posterior transmisión, se considera protegida previo el cumplimiento de determinadas condiciones, y cuyo precio de venta, en siguientes transmisiones, o de renta, si es que se ocupan en régimen de arrendamiento, está limitado durante los plazos establecidos en este Real Decreto.

11. Precio Básico Nacional.

Es la cuantía en euros por metro cuadrado de superficie útil, que sirve como referencia para la determinación de los precios máximos de venta, adjudicación y renta de las viviendas objeto de las ayudas previstas en este Real Decreto. Será establecido por Acuerdo del Consejo de Ministros, a propuesta de la Comisión Delegada del Gobierno para Asuntos Económicos.

12. Ámbitos territoriales de precio máximo superior.

Son aquellas zonas que sean así declaradas mediante Orden del titular del Ministerio de Vivienda, a propuesta de las Comunidades Autónomas o de las Ciudades de Ceuta y Melilla, en consideración a la existencia de especiales dificultades de acceso a la vivienda, como consecuencia de sus elevados precios medios comparativos con los de venta de las viviendas libres. Pueden integrar diversos municipios, o bien municipios aislados o, incluso, ámbitos intraurbanos de un municipio.

En dichos ámbitos territoriales, el precio máximo de venta de las viviendas objeto de las ayudas podrá incrementarse, en relación con los precios máximos establecidos con carácter general.

13. Personas con discapacidad.

Se entiende por personas con discapacidad, las comprendidas en el artículo 1.2 de la Ley 51/2003, de 2 de diciembre, de igualdad de oportunidades, no discriminación y accesibilidad universal de las personas con discapacidad.

Artículo 3. Ciudadanos beneficiarios de las ayudas del Plan.

Podrán ser beneficiarios de las ayudas, las familias y personas que cumplan los requisitos previstos en este Real Decreto relativos a los niveles de ingresos familiares y a otras circunstancias personales, exigibles en general y para cada tipo de actuación protegida.

Se consideran beneficiarios con derecho a protección preferente, definidos por la legislación específica que, en su caso, les resulte de aplicación, los siguientes:

a) Compradores que acceden por primera vez a la vivienda en propiedad.

b) Jóvenes de hasta 35 años.

c) Personas mayores de 65 años y sus familias.

d) Víctimas de la violencia de género y víctimas del terrorismo.

e) Familias numerosas.

f) Familias monoparentales.

g) Personas con discapacidad y sus familias.

h) Otros colectivos en situación o riesgo de exclusión social.

Artículo 4. Actuaciones protegidas.

Son las siguientes:

1. La promoción de viviendas protegidas de nueva construcción destinadas a la venta, el arrendamiento, o el uso propio, incluidas las promovidas en régimen de derecho de superficie o de concesión administrativa.

2. La promoción, en régimen de cofinanciación, de las viviendas calificadas o declaradas como viviendas protegidas de promoción pública para alquilar.