En el recurso interpuesto por «Banco Bilbao Vizcaya Argentaria, S.A.» contra la negativa del Registrador de la Propiedad de Valladolid, titular del Registro n.º 3, Don Francisco Quiroga Ramiro, a practicar la prórroga de una anotación preventiva por defecto subsanable.

Hechos I

En mandamiento expedido por el Juzgado de 1.ª Instancia n.º 9 de Valladolid se ordena al Registro de la Propiedad n.º 3 de dicha ciudad la prórroga por cuatro años más de la anotación preventiva de suspensión por defecto subsanable de una anotación de embargo. La citada anotación de suspensión, letra A, fue tomada por falta de previa inmatriculación de la finca embargada, y prorrogada hasta ciento ochenta días por la anotación letra B.

Presentados dicho documento judicial en el referido Registro de la Propiedad, fue suspendida la práctica del asiento solicitado, según la calificación negativa de fecha 8 de febrero de 2007 que a continuación se transcribe en lo pertinente:

«Hechos: 1.º Por mandamiento del Juzgado de Primera Instancia n.º 9 de los de Valladolid, procedimiento 5l0/1999, se ordena la prórroga, por cuatro años, de la anotación preventiva de suspensión de la finca 19.354, al folio 44 del Tomo 1.554.

2.º Dicha finca no aparece inmatriculada en el Registro de la Propiedad, sino sólo tomada anotación de suspensión de anotación preventiva de embargo letra A, prorrogada por ciento ochenta días por la anotación letra B.

Fundamentos de Derecho:

1.º El artículo 18 de la Ley Hipotecaria que faculta a los Registradores la calificación de los documentos presentados a inscripción y por lo que respecta a los documentos judiciales el artículo 100 de su Reglamento.

2.º El artículo 205.2.º del Reglamento Hipotecario que limita al plazo de un año la prórroga de las anotaciones preventivas tomadas por falta de previa inscripción.»

III

Don Santiago Rodríguez-Monsalve Garrigós, en representación del Banco Bilbao Vizcaya, S.A., interpuso recurso contra la anterior calificación, mediante escrito en el que hace las siguientes alegaciones: Que, conforme al artículo 86 de la Ley Hipotecaria las anotaciones preventivas pueden prorrogarse y podrán practicarse sucesivas ulteriores prórrogas en los mismos términos. Que ni la nota de calificación ofrece, ni existe, razón alguna por la que el sistema de prórroga rogada (y no indefinida, a partir de la primera prórroga) que introduce la nueva redacción del artículo 86 de la Ley Hipotecaria desde el año 2000, no sea aplicable a la anotación preventiva de suspensión de otra por defectos subsanables. Que, desde luego, la regulación del artículo 96 de la Ley Hipotecaria no lo es porque, de un lado, acredita que esa anotación es prorrogable y de otro, el hecho de que establezca una prórroga de ninguna manera excluye las sucesivas ulteriores, máxime si la prórroga está en perfecta consonancia con la razón de ser de esta clase de anotación preventiva (Resoluciones de esta Dirección General de 14, 15, 16 y 17 de septiembre de 2005) que radica en la necesidad de ampliar el plazo de vigencia del asiento de presentación del título subsanable, porque puede ser insuficiente para la subsanación que se pretende, de modo que esta anotación prefigura el asiento definitivo (en el caso la anotación de embargo) para cuando se subsanen los defectos. Que eso es justo lo que se precisa cuando, como en el caso, se trata de la anotación de embargo sobre bienes no inmatriculados, que exige la previa inscripción del inmueble a favor del ejecutado, la subsanación de cuyo defecto bien se comprende que puede durar años, durante los cuales la prórroga de la anotación de suspensión asegura la prioridad del embargo frente a terceros. Y más, todavía, si resulta que la anotación suspendida, o sea la de embargo, es susceptible de sucesivas ulteriores prórrogas cuatrianuales. Por eso no se entiende por qué podría no ser prorrogable la anotación de suspensión de la de embargo, tantas veces como sea necesario, pues, precisamente, en casos como el presente, la anotación de suspensión y sus prórrogas cumplen su función paradigmáticamente: aseguran el tráfico inmobiliario. Que, en efecto, dado que la ejecución del embargo puede desenvolverse sin conexión con el Registro (caso de bienes embargados no inmatriculados; si lo están a nombre de otros, opera la tercería registral, salvo el supuesto del artículo 629.2 de la Ley de Enjuiciamiento Civil), la anotación de suspensión y sus prórrogas impide que el bien ingrese en el Registro sin la carga del embargo y el conflicto subsiguiente que podría darse entre el rematante en la subasta ejecutiva y el tercer adquirente. Que ello, además, contribuye a que el bien se remate por su valor de mercado, al tener el rematante la seguridad de que el auto de adjudicación será título hábil para introducir al inmueble en el tráfico registral.

IV

El Registrador de la Propiedad de Valladolid, titular del Registro n.º 3, Don Francisco Quiroga Ramiro elevó el expediente a esta Dirección General, incluyendo informe en el que hace constar que, notificado el Juzgado de la interposición del recurso, no se presentaron alegaciones.

Fundamentos de Derecho

Vistos los artículos 20, 86 y 96 de la Ley Hipotecaria y 205 del Reglamento Hipotecario; y la Resolución de 24 de abril de 2007.

1. Se debate en el presente recurso sobre la posibilidad de prorrogar por cuatro años una anotación de suspensión de otra de embargo, por el defecto subsanable de no hallarse inmatriculada la finca embargada, anotación que ya fue objeto de prórroga hasta un máximo de ciento ochenta días.

2. Cuestión similar, aunque no exactamente idéntica, fue la abordada en la Resolución de 24 de abril de 2007, y la solución de fondo ha de ser la que en ella se apuntaba, es decir, que no cabe la prórroga ordenada. En efecto, dispone el art. 86 de la Ley Hipotecaria que el plazo de duración de las anotaciones preventivas es el de cuatro años (prorrogable sucesivamente por otros tantos), a menos que tengan señalada por ley un plazo más breve. Y esto último es lo que ocurre en el caso que nos ocupa, pues, para las anotaciones de suspensión por defecto subsanable, el art. 96 de la Ley Hipotecaria establece una duración inicial de sesenta días, prorrogables hasta ciento ochenta por decisión judicial, a lo cual añade el párrafo segundo del art. 205 del Reglamento Hipotecario que, tratándose de anotaciones de suspensión por falta de previa inscripción (conforme al párrafo tercero del art. 20 de la Ley Hipotecaria), el Juez, por causas extraordinarias, puede ordenar una nueva prórroga hasta que transcurra un año desde la fecha de la anotación. Sin duda con tales normas entendió el legislador que, dada la naturaleza de este tipo de anotaciones, con dicho plazo máximo (no susceptible de prórroga, al no estar prevista) se daba tiempo suficiente al interesado para subsanar el defecto y obtener la inscripción de su título. A este respecto, son ciertamente comprensibles las razones apuntadas por el recurrente acerca de la conveniencia de que la prórroga pudiera alargarse por un plazo superior, pero tal pretensión choca con la claridad de los preceptos legales, que han de ser aplicados en sus propios términos. En definitiva, cabe la prórroga de las anotaciones preventivas por el defecto subsanable de falta de previa inmatriculación, pero no por el plazo de cuatro años, sino como máximo por el de un año previsto en el art. 205.2 del Reglamento Hipotecario. Esta Dirección General ha acordado desestimar el recurso interpuesto y confirmar la calificación impugnada.

Contra esta resolución los legalmente legitimados pueden recurrir mediante demanda ante el Juzgado de lo civil de la capital de la provincia del lugar donde radica el inmueble en el plazo de dos meses desde su notificación, siendo de aplicación las normas del juicio verbal, todo ello conforme a lo establecido en los artículos 325 y 328 de la Ley Hipotecaria.

Madrid, 25 de julio de 2007.-La Directora General de los Registros y del Notariado, Pilar Blanco-Morales Limones.