En el recurso interpuesto por don Luis Miguel González Vallés, notario de San Vicente del Raspeig, contra la nota de calificación de la registradora de la propiedad de Alicante n.º 3, doña María Teresa Sáez Sanz, por la que se deniega la inscripción de una representación gráfica alternativa a la catastral y posterior declaración de obra nueva.

Hechos

I

Mediante escritura autorizada el 16 de julio de 2020 por el Notario de San Vicente del Raspeig, Don Luis Miguel González Vallés, número 1.279 de su protocolo, don J. E. E. P. y doña J. M. G., solicitan la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral correspondiente a la finca registral 47.901, incorporando a la misma informe de validación gráfica catastral, como operación previa a la declaración de una obra por antigüedad.

II

Presentado dicho documento en el Registro de la Propiedad de Alicante n.º 3, es objeto de con arreglo a los siguientes hechos y fundamentos jurídicos: «Hechos: Por la citada escritura del dieciséis de julio de dos mil veinte, se procede a declarar una obra nueva por antigüedad de una vivienda unifamiliar, sobre la finca registral 47.901 –Cru 03022000499926–, finca que no está coordinada gráficamente con el Catastro, de conformidad con los artículos 9, 10 y 199 de la Ley Hipotecaria, inscrita por segregación y venta de la finca registral 44.911, y descrita como: Rústica. Tierra en término de Alicante, (…), de veinticinco áreas. No consta la referencia catastral de la finca.

Sobre dicha finca se declara una obra nueva por antigüedad, del año 2001, manifestando los interesados que se encuentra enclavada en el seno de una parcela de dos mil cuatrocientos sesenta y siete metros cuadrados (2.467 m).

A) Se inserta en la escritura calificada Certificación catastral descriptiva y gráfica de la finca matriz de la que procede la finca sobre la que se declara la obra nueva, Referencia Catastral: 03900A008005250000OS, con una superficie gráfica de 166.572 m; y la referencia catastral correspondiente al diseminado perteneciente al compareciente 03900A008005250020ME, la cual representa una vivienda de 102 m y porche 50% de 14 m, en total 116 m de superficie construida, en el seno de una parcela de 166.572 m, siendo su localización (…) Es: 20 Pt: 00 Pt: 01 Polígono 8 Parcela 525.

Consultado el Catastro la Referencia catastral 03900A008005250000OS, es una Parcela, a efectos catastrales, con inmuebles de distinta clase (urbano y rústico), Localización (…) Polígono 8 Parcela 525, Alicante/Alacant (Alicante) con una Superficie gráfica de 161.009 m2 (a fecha de esta calificación 21-08-2020) y dentro de la cual aparecen las referencias catastrales de los siguientes diseminados:

03900A008005250001PD (…) Es:1 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 212 m | % | 1999.

03900A008005250002AF (…) N2:1 (B) Es: 2 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 249 m | % | 2000.

03900A008005250003SG (…) Es: 3 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 157 m | % | 1999.

03900A008005250004DH (…) Es: 4 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 115 m | % | 1992.

03900A008005250005FJ (…) Es: 5 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 135 m | % | 2002.

03900A008005250006GK (…) Es: 6 Pl:00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela:525.

Residencial | 170 m | % | 2007.

03900A008005250007HL (…) Es: 7 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 178 m | % | 2000.

03900A008005250008JB (…) Es: 8 Pl:00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 149 m | % | 1970.

03900A008005250009KZ (...) Es: 9 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 111 m | % | 2008.

03900A008005250010HL (...) Es: 10 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela:525.

Residencial | 132 m | % | 2008.

03900A008005250011JB (...) Es:11 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 271 m | % | 2009.

03900A008005250012KZ (...) Es: 12 Pl: 00 Pt: 02 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 194 m | % | 2003.

03900A008005250013LX (...) Es: 13 Pl: 00 Pt: 02 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 256 m | % | 1999.

03900A008005250014BM (...) Es: 1 Pl: 00 Pt: 14 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 128 m | % | 2001.

03900A008005250015ZQ (...) N2: 1 Es: 15 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 141 m | % | 2003.

03900A008005250016XW (...) Es: 16 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 301 m | % | 2002.

03900A008005250017ME (...) N2Dup: B Es: 17 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

03900A008005250018QR (...) Es: 18 Pl: 01 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

03900A008005250018QR (...) Es: 18 Pl: 01 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 254 m | % | 2004.

03900A008005250019WT (...) N2: 1 Es: 19 Pl: 00 Pt: 03 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 131 m | % | 1998.

03900A008005250020ME (...) Es: 20 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 116 m | % | 2001.

03900A008005250021QR (...) N2: 1 Es: 21 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 235 m | % | 2005.

03900A008005250022WT (...) Es:22 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 89 m | % | 1999.

03900A008005250023EY (...) Es: 23 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 213 m | % | 1995.

03900A008005250024RU (...) Es: 24 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 120 m | % | 1999.

03900A008005250025TI (...) Es: 25 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 65 m | % | 2009.

03900A008005250026YO (...) Es: 26 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 175 m | % | 1990.

03900A008005250027UP (...) Es: 27 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 377 m | % | 1996.

03900A008005250028IA (...) Es: 28 Pl: 00 Pt: 01 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 153 m | % | 2002.

03900A008005250029OS (...) Es: 29 Pl: 00 Pt: 29 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 65 m | % | 2005.

03900A008005250030UP (...) Es: 30 Pl: 00 Pt:30 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 65 m | % | 2005.

03900A008005250031IA (...) Es:31 Pl: 00 Pt: 31 Polígono: 8 Parcela: 525.

Localización.

Residencial | 169 m | % | 2002.

03900A008005250032OS (...) Es: 32 Pl: 00 Pt: 32 Polígono: 8 Parcela: 525.

Residencial | 571 m | 100,00% | 2005.

Diseminados entre los que se encuentra la referencia 03900A008005250020ME del diseminado Localización (...) Es: 20 Pl: 00 Pt: 01 Polígono 8 Parcela 525 03699 Alicante/Alacant (Alicante), Clase Urbano, Uso principal Residencial, Superficie construida 116 m, Año construcción 2001, correspondiente a los comparecientes, señalado e inserto en la escritura calificada.

Se incorpora a la escritura Informe de Validación Gráfica frente al parcelario catastral con CSV: JCPT7GJBG18JKSDH realizado y firmado digitalmente por el Auxiliar Técnico en Topografía, don J. J. E. T., Colegiado (…), en el que se lleva a cabo la operación catastral de «Subsanación» en la que como Parcelas Resultantes figuran:

– La 001602200YH15E.1 que debe referirse a la catastral 001602200YH15E0001ER, que se corresponderá con la finca registral 47.903 colindante por el sur con la finca 47.901 objeto de esta escritura.

– La Parcela 03900A00800525 cuya delimitación se corresponde con la parcela matriz de superficie 164.119 m según dicho informe de validación.–Es decir la parcela catastral que en el catastro aparece con la referencia 03900A008005250000OS, dentro de la que se incluyen los diseminados anteriormente citados, y en la que estaría incluida la referencia 03900A008005250020ME del diseminado Localización (...) Es:20 Pl:00 Pt:01 Polígono 8 Parcela 525, correspondiente a los comparecientes.

– Y la Parcela identificada en el informe del técnico con la referencia 03900A008005250000OS, de superficie 2467 m, que sería la parcela dentro de la que se ha construido la vivienda cuya obra nueva se declara en la escritura calificada. (la urbana diseminado 03900A008005250020ME). Obsérvese que el número de referencia catastral coincide con el de la finca matriz.

De la documentación aportada cabe destacar que la segregación de esta finca 47.901 no ha tenido reflejo en el Catastro, que no le asigna referencia catastral, a diferencia de algunas otras fincas segregadas que sí que han dado lugar a parcelas con su referencia catastral (como ocurre por ejemplo con la colindante por el sur 47.903), por lo que catastralmente aparece el diseminado 03900A008005250020ME, la urbana, situada –con los demás diseminados– dentro de la parcela catastral, la rústica, 03900A008005250000OS.

Teniendo en cuenta todos los antecedentes registrales y catastrales, aunque en la escritura presentada no se indica, parece que lo que se pretende con la «Subsanación» aportada por el técnico es rectificar, subsanar, el catastro para hacer constar la segregación de la finca 47.901 –que no tuvo reflejo en el catastro; que, repetimos, no ha asignado referencia catastral a la parcela, a diferencia de algunas otras segregadas que si se han hecho constar catastralmente– resultando la documentación aportada por el técnico incongruente con esa finalidad, dado que lo procedente es hacer la validación de una segregación de parcela, en la que la parcela segregada NO tendría todavía referencia catastral, (de hecho en el catastro no aparece dicha parcela). Mientras que en la validación de la alternativa aportada lo que se hace es asignar a la «nueva parcela» –la segregada– la referencia catastral que corresponde a la finca matriz donde el catastro sitúa los diseminados. Por lo que, en definitiva, la referencia catastral de la finca matriz, como se señala en la escritura por los interesados, y resulta de las certificaciones catastrales descriptivas y gráficas aportadas, se viene a asignar a la parcela que se habría segregado.

Por lo que deberá rectificarse oportunamente la certificación técnica, para hacer constar las coordenadas de la parcela segregada, rectificando oportunamente la escritura, ya que la parcela segregada no puede tener referencia catastral ya que no ha tenido todavía acceso al catastro y menos la referencia correspondiente a la totalidad de la finca matriz.

B) Y por último cabe señalar que el artículo 202 de la Ley Hipotecaria, establece que «la porción de suelo ocupada por cualquier edificación, instalación o plantación habrá de estar identificada mediante sus coordenadas de referenciación geográfica». Como señala la Dirección General de los Registros y del Notariado entre otras en la Resolución del 28-09-2016, «… para que proceda inscribir en el folio real de una finca la existencia de una edificación ubicada sobre ella, el primer presupuesto y requisito conceptual es, obviamente, que tal edificación esté efectivamente ubicada en su integridad dentro de la referida finca y no se extralimite de ella. Para calificar tal extremo, no bastaría con efectuar una simple comparación aritmética para verificar que la medida de la superficie ocupada por la edificación no supere la medida de la superficie de la finca, sino que es precisa una comparación geométrica espacial acerca de dónde está efectivamente ubicada la porción ocupada por la edificación y que la ponga en relación con la delimitación geográfica de la finca».

«Pero cuando la finca no tiene previamente inscrita su georreferenciación, tal análisis geométrico espacial resultará difícil en ocasiones o imposible en otras, y puede no llegar a disipar las dudas acerca de si la concreta edificación declarada está o no efectivamente ubicada en su totalidad dentro de la finca sobre la que se declara. Por ello, como señalan las Resoluciones antes citadas (8 de febrero, 19 de abril,9 de mayo, 5 de julio y 28 de septiembre de 2016), para que, una vez precisada la concreta ubicación geográfica de la porción de suelo ocupada por la edificación, el registrador pueda tener la certeza de que esa porción de suelo se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca sobre la que se pretende inscribir, es posible que necesite, cuando albergue duda fundada a este respecto, que conste inscrita, previa o simultáneamente, y a través del procedimiento que corresponda, la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique, tal y como ya contempló este Centro Directivo en el apartado octavo de su Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio.»

Y en el presente caso, en que las coordenadas aportadas de las construcciones sitúan indudablemente la construcción dentro de la parcela matriz, pero los problemas que plantea la geolocalización de la parcela segregada no permiten determinar que la edificación esté precisamente dentro de la parcela segregada, por lo que no se puede entender cumplido dicho requisito, y será preciso para poder hacer constar las coordenadas de las construcciones, que «previa o simultáneamente se haga constar la delimitación geográfica y lista de coordenadas de la finca en que se ubique», para poder concluir que esa porción de suelo ocupada por la obra nueva se encuentra íntegramente comprendida dentro de la delimitación perimetral de la finca, con su superficie en su caso modificada, sobre la que se pretende inscribir.

Y por considerarlo un defecto subsanable se procede a la suspensión de los asientos solicitados del documento mencionado.

No se toma anotación preventiva por defectos subsanables por no haberse solicitado.

Fundamentos de derecho:

Artículos 9, 10, 18, 19 bis, 199, 202 y concordantes, 322 y ss. de la Ley Hipotecaria; Resolución-Circular de 3 de noviembre de 2015 sobre la interpretación y aplicación de algunos extremos regulados en la reforma de la Ley Hipotecaria operada por la Ley 13/2015, de 24 de junio; Resolución Conjunta de la Dirección General de los Registros y del Notariado y de la Dirección General del Catastro, del 29 octubre de 2015 (BOE 30 octubre 2015) por la que se regulan los requisitos técnicos para el intercambio de información entre el Catastro y los Registros de la Propiedad; Resoluciones de la Dirección General de los Registros y del Notariado, entre otras, 8 de febrero, 19 de abril,9 de mayo, 5 de julio y 28 de septiembre de 2016, 26 de junio de 2019, 17 de octubre de 2019.

Se practicarán las notificaciones prevenidas en el art. 322 de la Ley Hipotecaria, prorrogándose el asiento de presentación por plazo de 60 días, contados desde la última notificación de conformidad con el art. 323 de la Ley Hipotecaria.

Alicante a veintiuno de agosto de dos mil veinte.

La Registradora (firma ilegible)»

III

Don Luis Miguel González Vallés, notario de San Vicente del Raspeig, interpuso recurso contra la anterior calificación mediante escrito de fecha 20 de septiembre de 2020 que tuvo entrada en el citado Registro el siguiente día 21, en el que alega lo siguiente: «1. Entiende la Sra. Registradora de la Propiedad, que dado que se trata de una finca formada por segregación, si bien años atrás, y carente de referencia y representación gráfica catastral individualizada, no es posible tomar en consideración la representación gráfica alternativa aportada, sin que previamente haya tenido acceso al Catastro.

No lo entiende así este Notario. Precisamente, en la escritura cuya calificación se recurre, además de proceder a la declaración de la obra, se solicita expresamente de la Sra. Registradora, a través del procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, la inscripción de la representación gráfica alternativa a la catastral. Y esto es así, porque como bien se indica en la calificación recurrida, la referencia catastral y la certificación catastral descriptiva y gráfica aportadas, se refieren a una parcela catastral matriz, o mejor dicho, que comprende, entre otras, la finca registral objeto de la escritura. Es cierto que el Catastro no refleja la realidad, y es por ello que la realidad de la finca se aporta a través de representación gráfica alternativa, desconociéndose por este notario la norma o principio legal que motivan la inadmisión de representación gráfica alternativa en el caso que nos ocupa, y que parece impedir la toma en consideración de la aportada para el trámite solicitado.

2. Entiende la Sra. Registradora, que dado que la representación gráfica alternativa aportada a través de Informe de Validación Gráfica frente al parcelario Catastral por el técnico actuante es de la modalidad subsanación, está dirigido a subsanar Catastro, y debiera subsanarse éste para asignar una referencia catastral individualizada la finca, mejor dicho, parcela catastral.

Pero ese razonamiento, o modo de proceder, haría en la práctica innecesario acudir a las representaciones gráficas alternativas a la catastral, pues impedirían iniciar ningún procedimiento de inscripción de bases gráficas si el Catastro no reflejara la realidad, y para eso precisamente la Ley permite las representaciones gráficas alternativas, fuera de los supuestos de inmatriculación. De hecho, si la finca se formara por segregación en este mismo momento, el artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria, siendo consciente de que normalmente Catastro no reflejará una realidad recién surgida, admite la representación gráfica alternativa a la catastral.

Es cierto que la Sra. Registradora entiende que deberá rectificarse oportunamente la certificación técnica, en cuanto al identificador de la parcela o mejor dicho, finca registral objeto de la escritura cuya calificación se recurre, al haber sido identificada por el técnico con la referencia catastral de la finca matriz. Pero no es así, o no del todo, pues si bien es cierto que en la aplicación de la Sede Electrónica Catastral, en la visualización de parcelas según CSV del Informe de Validación Gráfica aparece con ese identificador, en el XML del informe, accesible en la propia Sede Electrónica Catastral a través del CSV, figura identificada como 03900A0080052500000SES. LOCAL.CP, siendo además otros los nombres identificadores de los archivos GML aportados, y que en ningún caso crean confusión con la parcela matriz. En cualquier caso, validada por Catastro la información gráfica, será este organismo el que notifique la referencia catastral definitiva al Registro de la Propiedad, conforme al artículo 10.3 de la Ley Hipotecaria.

3. En cuanto a la necesidad de una previa rectificación de Catastro, ya señaló el Centro Directivo, en Resolución de fecha 22 de septiembre de 2017, que en los supuestos en que exista una inconsistencia de la base gráfica catastral que impida la obtención de la completa representación gráfica georreferenciada catastral, no puede impedirse la inmatriculación de la finca por una cuestión técnica que resulta ajena al propio interesado y a la institución registral, doctrina, que si bien no se refiere al supuesto debatido en el presente recurso, sí que da a entender, a juicio del Notario recurrente, que no toda inconsistencia, falta de actualización o general, discordancia del Catastro con la realidad, deben impedir al particular continuar con la posibilidad de acudir al Registro de la Propiedad en garantía de la protección que éste confiere, y en definitiva, continuar con la vida jurídica de su propiedad, obteniendo en este caso, la inscripción de la obra que existe sobre la finca de su propiedad.

Por todo lo expuesto solicita a V.E. admita este recurso y ordene, si procede, la inscripción de la escritura calificada en el Registro de la Propiedad».