En el recurso interpuesto por don J. C. V. S., en nombre y representación del Arzobispado de Santiago de Compostela y de doña M. S. C. C., contra la nota de calificación de la registradora de la Propiedad de Santiago de Compostela número 1, doña María del Pilar Rodríguez Bugallo, por la que se suspende la inscripción de una escritura de segregación y posterior agregación y su correspondiente representación gráfica georreferenciada.

Hechos

I

Mediante escritura otorgada ante el notario de Santiago de Compostela, don Marcelino Estévez Fernández, el día 13 de febrero de 2017, con el número 174 de protocolo, subsanada por otra ante el mismo notario otorgada el día 11 de diciembre de 2017, con el número 1.495 de protocolo, por el Arzobispado de Santiago de Compostela se procedió, previa rectificación de su superficie, a la segregación de una porción de 630 metros cuadrados de la finca registral número 13.294 del término de Boqueixón, transmitiendo la misma a doña M. S. C. C. quien, previa rectificación de la superficie de la finca de la que es titular (registral número 13.295 del término de Boqueixón), segregó de su finca una superficie de 311 metros cuadrados para ser cedidos para viales y agrega la anterior superficie de 630 metros cuadrados a su resto de finca, que quedaba con una cabida de 26.413 metros cuadrados, aportando informe de validación gráfica catastral de las fincas objeto de tales operaciones. Dicha finca constaba en el Registro con una superficie de 24.631 metros cuadrados, expresando el título que la cabida real de la finca, tras las operaciones formalizadas, era de 26.413 metros cuadrados, amparándose todo ello en licencia municipal de segregación y agregación simultánea.

II

Presentadas dichas escrituras en el Registro de la Propiedad de Santiago de Compostela número 1, fue objeto de la siguiente nota de calificación:

«Calificado el precedente documento por la registradora que suscribe de conformidad con lo dispuesto en el artículo 18 de la Ley Hipotecaria y concordantes de su Reglamento, se suspende la inscripción solicitada en base a los siguientes

Hechos:

1. La escritura calificada se presentó el 21 de diciembre de 2017, bajo el número 324 del Diario 134, acompañada de escritura de subsanación otorgada ante el mismo notario el día 11 de diciembre de 2017, número 1495 de su protocolo.

2. Mediante dicha escritura, El Arzobispado De Santiago de Compostela segrega de la finca de su propiedad número 134 de la zona de Concentración Parcelaria de Santa María de Lestedo (registral 13294) una parcela de 630 metros cuadrados, quedando un resto de finca matriz de 5.504 metros cuadrados, y vende la parcela segregada a M. S. C. C. que compra con carácter privativo por confesión de su esposo. En la misma escritura Doña M. S. C. C., dueña de la finca número 135 de la misma zona de Concentración Parcelaria (registral 3295), colindante con la anterior, de una superficie de 24.631 metros cuadrados, previa declaración de un exceso de cabida de 1.463 metros cuadrados, es decir, pasando a tener una superficie según medición realizada para las presentes operaciones 26.094 metros cuadrados; de la misma segrega una parcela de 311 metros cuadrados destinada a cesión para viales, quedando un resto de 25.783 metros cuadrados, a cuyo resto agrega la parcela adquirida anteriormente de 630 metros cuadrados resultando una finca de la superficie de 26.413 metros cuadrados. Todo ello al amparo de la licencia concedida por la Junta de Gobierno del Ayuntamiento de Santiago de Compostela el 20 de octubre de 2016 modificada por otra de 21 de septiembre de 2017 que se incorporan a la escritura inicial y a la de subsanación, respectivamente. De la expresada licencia resulta que las fincas objeto del expediente están clasificadas urbanísticamente como suelo de núcleo rural-ordenanza de núcleo histórico tradicional, y ordenanza de núcleo común, y suelo rústico de especial protección agropecuaria y que la zona objeto de dicho expediente de segregación está situada urbanísticamente, en suelo de núcleo rural; ordenanza de núcleo tradicional.

2. En la misma escritura de subsanación manifiestan las partes que el informe de validación gráfica con código seguro de verificación (…) elaborado por el ingeniero técnico agrícola Don C. V. S., es el relativo a dichas operaciones y el mismo se acompaña a la escritura.

3. En base a la documentación referida, con fecha 11 de enero de 2018 se inicia el procedimiento previsto en el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, para la incorporación al Folio real correspondiente a las fincas resultantes de la Segregación de la finca registral 13294 y de la finca registral 13295 y posterior agregación, con la representación gráfica georreferenciada de las mismas. Se notificó a los colindantes catastrales/registrales: doña M. P. N. C; doña C. B. R.; don F. C. B.; doña E. R. C.; don N. F. G.; don J. F. T.; don R. M. F. V., don E. J. F. M.; doña M. A. N. C.; doña M. J. F. M.; don M. A. F. F.; don J. C. C.; Consellería de Medio Rural; Axencia Galega de Desenvolvemento Rural; don A. F. I.; Concello de Boqueixón y don J. B. P. E. Durante el plazo contemplado para ello, se presenta con fecha 5 de febrero de 2018 escrito de alegaciones presentado por don M. A. F. F., que se incorporan al expediente, oponiéndose a la situación resultante de la modificación propuesta, por discrepancias en la extensión de la finca de su titularidad, siendo ratificadas las firmas de doña M. J. F. M., doña M. L. F. F., doña M. E. M. F. F. y del propio don M. A. F. F., por la Registradora con fecha 14 de febrero de 2018. Y, también dentro del plazo legal, Don E. J. F. M., presentó en este Registro con fecha 8 de febrero de 2018, escrito de alegaciones oponiéndose a la situación resultante de la modificación propuesta, acompañadas de informe técnico suscrito por Don F. J. B. G., Ingeniero Técnico Agrícola colegiado número (…), con fecha 7 de febrero de 2018. Dicho expediente ha sido concluido con fecha 19 de junio de 2018.

Fundamentos de Derecho:

Son de aplicación los artículos 9, 10, 199 y 201 de la Ley Hipotecaria; Resoluciones de la Dirección General de Registros y del Notariado de 2 de agosto de 2016, 4 de septiembre de 2017, 10 de noviembre de 2017 y 6 de febrero de 2018, entre otras.

Como tiene señalado la DGRN:

«El artículo 9 de la Ley Hipotecaria configura la incorporación de la representación gráfica con carácter preceptivo siempre que se ‘inmatricule una finca, o se realicen operaciones de parcelación, reparcelación, concentración parcelaria, segregación, división, agrupación o agregación, expropiación forzosa o deslinde que determinen una reordenación de los terrenos’. Tal precepto debe ser interpretado en el sentido de incluir en su ámbito de aplicación cualquier supuesto de modificación de entidad hipotecaria, afectando por tanto a la finca resultante una agrupación como se plantea en el presente expediente.

El apartado 2 del artículo 199 remite, en caso de tratarse de una representación gráfica alternativa a la catastral, a la misma tramitación de su apartado 1, con la particularidad de que han de ser notificados los titulares catastrales colindantes afectados.

En cuanto a los requisitos que debe reuniría representación gráfica alternativa aportada, el artículo 9.b) de la Ley Hipotecaria señala que ‘en todo caso, la representación gráfica alternativa habrá de respetar la delimitación de la finca matriz o del perímetro del conjunto de las fincas aportadas que resulte de la cartografía catastral. Si la representación gráfica alternativa afectara a parte de parcelas catastrales, deberá precisar la delimitación de las partes afectadas y no afectadas, y el conjunto de ellas habrá de respetar la delimitación que conste en la cartografía catastral» (RDGRN de 6 de febrero de 2018).

En este sentido, la RDGRN de 4 de septiembre de 2017 tomó especialmente en consideración que del informe de validación gráfica propuesta resultaba «que la delimitación gráfica propuesta afecta a varias parcelas colindantes tal y como figuran en la cartografía Catastral, pues no respeta el perímetro Catastral e incluso resulta que invade el dominio público», añadiendo que «la protección registral que la Ley otorga al dominio público no se limita exclusivamente al que ya consta inscrito, sino que también se hace extensiva al dominio público no inscrito pero de cuya existencia tenga indicios suficientes el registrador y con el que pudiera llegar a colisionar alguna pretensión de inscripción.

Ha señalado así mismo el Centro Directivo que «la representación gráfica deberá cumplir con los requisitos técnicos que permitan su incorporación al Catastro una vez practicada la operación registral». En este punto debe recordarse que el punto 4 del apartado séptimo de la Resolución Conjunta de la Dirección General del Catastro y de la esta Dirección General prevé que «cuando se aporte una representación gráfica que se derive de la digitalización sobre la cartografía catastral, que deberá especificaren su caso la documentación cartográfica de apoyo utilizada, el cumplimiento de los requisitos establecidos en el número 1 de este apartado se podrá acreditar aportando el informe de validación técnica del Catastro, previsto en el número 4 del apartado segundo de esta resolución. A tal efecto cualquier interesado, siempre que se encuentre debidamente identificado, podrá utilizar los servicios, que estarán disponibles en la Sede Electrónica de la Dirección General del Catastro, de descarga de la geometría de las parcelas catastrales y de validación técnica de las parcelas resultantes de la modificación realizada».

La aportación de un informe de validación catastral es suficiente para cumplirlos requisitos técnicos que permiten la inscripción en el Registro de la representación gráfica y la remisión de la información correspondiente para su incorporación al Catastro, y ello con independencia de que el resultado de tal validación sea o no positivo. Si el resultado es positivo, supondrá que la representación gráfica es directamente incorporable al Catastro desde el punto de vista técnico, lo que no significa que sea inscribible en el Registro, ya que la representación de las parcelas colindantes afectadas deberá contar en todo caso con el consentimiento de sus titulares y, además, será objeto de calificación por el registrador. En caso de validación negativa, ello impedirá la incorporación directa al Catastro pero esto no obsta que, en caso de calificación positiva por el registrador y tras la tramitación del pertinente procedimiento del artículo 199.2 en el que deberán intervenirlos colindantes afectados, pueda inscribirse en el Registro la representación gráfica; considerando que tal informe de validación contendrá la representación de las partes afectadas y no afectadas de las parcelas colindantes y la determinación del perímetro catastral, y técnicamente permite la remisión de la información para su incorporación al Catastro, todo ello tal y como prevé el artículo 9.b).

Por tanto, la consecuencia de que el resultado del informe de validación sea negativo no debe conllevar, por este sólo hecho, la denegación de la inscripción de la representación gráfica. Impedirá, como se ha dicho, su incorporación directa al Catastro. Así se infiere del artículo 10 de la Ley Hipotecaria que, en su apartado 2 prevé el supuesto de inscripción de representación gráfica catastral y el efecto de su coordinación, y de su apartado 3, que, para el caso de representación alternativa, dispone la comunicación por el registrador a Catastro de tal circunstancia, con objeto de realizar las alteraciones procedentes. En este caso, como resulta del apartado 5 del artículo 10 citado, tratándose de representación catastral se logrará la coordinación, exigiendo, para el caso de representación alternativa del correspondiente informe de validación, sin exigir que éste sea positivo».

«En todo caso, será objeto de calificación por el registrador la existencia o no de dudas en la identidad de la finca, pues tal y como dispone el artículo 9.b) "la representación gráfica aportada será objeto de incorporación al folio real de la finca, siempre que no se alberguen dudas por el Registrador sobre la correspondencia entre dicha representación y la finca inscrita, valorando la falta de coincidencia, siquiera parcial, con otra representación gráfica previamente incorporada, así como la posible invasión del dominio público. Se entenderá que existe correspondencia entre la representación gráfica aportada y la descripción literaria de la finca cuando ambos recintos se refieran básicamente a la misma porción del territorio y las diferencias de cabida, si las hubiera, no excedan del diez por ciento de la Cabida inscrita y no impidan la perfecta identificación de la finca inscrita ni su correcta diferenciación respecto de los colindantes"».

«Por tanto, las dudas pueden referirse a que la representación gráfica de la finca coincida en todo o parte con otra base gráfica inscrita o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria (cfr. artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria y Resoluciones de 22 de abril, 8 de junio y 10 de octubre de 2016)». Incluso en la RDGN de 6 de febrero de 2018 se contempla la posible invasión de una finca que no figura inscrita.

Además, dispone el precepto que a los efectos de valorar la correspondencia de la representación gráfica aportada, el registrador podrá utilizar, con carácter meramente auxiliar, otras representaciones gráficas disponibles, que le permitan averiguar las características topográficas de la finca y su línea poligonal de delimitación, para lo que podrá acudirse a la aplicación informática prevista en dicha norma y homologada en la Resolución de esta Dirección General de 2 de agosto de 2016.

Por otra parte, debe recordarse la doctrina reiterada de este Centro Directivo sobre los excesos de cabida (Resoluciones de 17 junio y 5 de noviembre de 2002, 25 de mayo de 2005 y, más recientemente, 28 de agosto de 2013 y 30 de marzo de 2015). Debe partirse del principio, ampliamente repetido en otras resoluciones (vid. las de 19 de abril, 2 de junio y 13 de julio de 2011 y 25 de febrero, 3 y 4 de abril y 6 de mayo de 2013) de que: a) la registración de un exceso de cabida «stricto sensu» sólo puede configurarse como la rectificación de un erróneo dato registral referido a la descripción de finca inmatriculada, de modo que ha de ser indubitado que con tal rectificación no se altera la realidad física exterior que se acota con la global descripción registral, esto es, que la superficie que ahora se pretende constatar tabularmente, es la que debió reflejarse en su día por ser la realmente contenida en los linderos originariamente registrados; b) que fuera de esta hipótesis, la pretensión de modificar la cabida que según el Registro corresponde a determinada finca, no encubre sino el intento de aplicar el folio de esta última a una nueva realidad física que englobaría la originaria finca registral y una superficie colindante adicional, y para conseguir tal resultado el cauce apropiado será la previa inmatriculación de esa superficie colindante y su posterior agrupación a la finca registral preexistente; c) que para la registración del exceso de cabida es preciso que no existan dudas sobre la identidad de la finca y, d) las dudas sobre la identidad de la finca deben estar justificadas, es decir; fundamentadas en criterios objetivos y razonados». Concretamente, tratándose de fincas resultantes de un proceso de concentración parcelaria, la DGRN admitió la rectificación de superficie respecto de la asignada en el título respectivo en un caso en el que había correspondencia en la superficie alfanumérica que consta en la superficie total de cultivo, siempre que no exista duda alguna de correspondencia de la finca inscrita con la que figura en la certificación Catastral aportada para acreditar tal rectificación, y entendiendo que no es de aplicación el artículo 201.1- letra e) de la LH al tratarse de un supuesto en el que se aprecia «la identidad total de la finca inscrita con la parcela Catastral, por lo que se respeta la plena coordinación entre las parcelas catastrales que resultan del procedimiento de Concentración Parcelaria y las fincas registrales» (RDGRN de 4 de septiembre de 2017 y 10 de noviembre de 2017).

Según el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, corresponde al registrador, a la vista de las alegaciones efectuadas, decidir motivadamente según su prudente criterio.

A este respecto, la DGRN ha señalado que «la nueva regulación de este precepto se incardina en el marco de la desjudicialización de procedimientos que constituye uno de los objetivos principales de la nueva Ley 15/2015 de 2 de julio, de la Jurisdicción Voluntaria, y de la citada Ley 13/2015, de 24 de junio, regulándose en esta última los procedimientos que afectan al Registro de la Propiedad y atribuyendo competencia para la tramitación y resolución a los notarios y registradores de la Propiedad. Uno de los principios de esta nueva regulación de la Jurisdicción Voluntaria es que, salvo que la ley expresamente lo prevea, la formulación de oposición por alguno de los interesados no hará contencioso el expediente, ni impedirá que continúe su tramitación hasta que sea resuelto, tal y como se destaca en la Exposición de Motivos de la citada Ley 15/2015 o su artículo 17.3. En esta línea el artículo 199 de la Ley Hipotecaria, al regular el procedimiento registral para la inscripción de la representación gráfica georreferenciada de la finca y su coordinación con el Catastro, dispone que ‘a la vista de las alegaciones efectuadas, el Registrador decidirá motivadamente según su prudente criterio, sin que la mera oposición de quien no haya acreditado ser titular registral de la finca o de cualquiera de las registrales colindantes determine necesariamente la denegación de la inscripción. Ahora bien, como ha reiterado este Centro Directivo, la dicción de esta norma no puede entenderse en el sentido de que no sean tenidas en cuenta tales alegaciones para formar el juicio del registrador, más aún cuando tales alegaciones se fundamentan en informe técnico, tal y como ocurre en el caso que nos ocupa.» Y añade que «siempre que se formule un juicio de identidad de la finca por parte del registrador, no puede ser arbitrario ni discrecional, sino que ha de estar motivado y fundado en criterios objetivos y razonados» (RDGRN; 19 de febrero 2015, 21 de abril de 2016 y 6 de febrero de 2018, entre otras).

Debe recordarse, asimismo, como señaló la RDGRN de 19 de junio de 2016, que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es «evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso al Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial». Y la Resolución de 5 de marzo de 2012 señaló que «la participación de los titulares dejos predios colindantes a la finca cuya cabida se rectifica reviste especial importancia por cuanto son los más interesados en velar que el exceso de superficie de la finca concernirá no se haga a costa o en perjuicio de sus limítrofes»

En el presente caso, la representación gráfica alternativa (RGA) aportada plantea dudas sobre la correspondencia entre dicha representación y las fincas inscritas objeto de segregación y agregación, según la descripción literaria que resulta del Registro y de su representación en los planos de Concentración Parcelaria que obran en el mismo, e impide su correcta diferenciación con las fincas colindantes, fundadas en la rectificación de la superficie de la finca número 135 (registral 13.295) y en la posible existencia de conflicto en la delimitación de la finca resultante de agregación que se pretende inscribir y la colindante por el Norte (finca número 696 de la zona de Concentración Parcelaria de Santa María de Lestedo, Municipio de Boqueixón, registral número 20.135, con referencia catastral 5012D516006960000US), así como con la colindante por el Este situada en zona excluida (referencia catastral 15012A506050670000WR), con posible invasión de las mismas, así como en una posible invasión del dominio público; según resulta de la documentación que obra en el expediente y, concretamente, de las siguientes circunstancias:

1. Se declara un exceso de cabida de 1.463 metros cuadrados respecto de la que consta inscrita en la finca número 135 procedente de Concentración Parcelaria que, además, constituye un resto de finca matriz tras una segregación, tal y como resulta de su inscripción segunda en la que quedó concretada la superficie de la misma.

2. Se plantea oposición por parte del colindante Catastral y registral por el Norte (finca número 696 de la zona de Concentración Parcelaria) y por parte del colindante Catastral por el Este (parcela 5067) según resulta de los escritos de alegación respectivos a los que me remito, de los cuales cabe destacar especialmente lo siguiente:

a) En la alegación presentada por los Señores F. F. y F. M., que la extensión de la finca número 696, conforme al título expedido por la Concentración Parcelaria, de 3.780 metros cuadrados con la que también constaba en el Catastro (según consulta unida al escrito de alegación fechada el 7/12/2011) se redujo a 3.508 metros cuadrados (según consulta unida al escrito de alegaciones fechado el 4/02/2018), según dicen, desconociendo la causa de dicha pérdida de metros «a nivel burocrático pues en realidad la finca tiene los mismos metros» que le asignó la Concentración. En relación con esta alegación hay que señalar que la RGA cuya inscripción se solicita le asigna una cabida de 3.522 metros cuadrados, es decir, mayor cabida que la que consta actualmente en el Catastro; no obstante, se toma en consideración la alegación dadas las circunstancias concurrentes, es decir, el hecho de que sigue siendo considerablemente inferior a la asignada por la Concentración al mismo tiempo que se da mayor cabida a la número 135 colindante; que se produce en dicha RGA una alteración de la línea poligonal de delimitación entre ambas fincas, como se determinará más adelante y que la existencia de alteraciones previas en la superficie catastral de la finca de los opositores sin obedecer a modificaciones físicas y sin intervención de sus titulares, pone de relieve una clara indefinición en sus límites.

b) El colindante por el Este (parcela 5067) alega que en la franja Noroeste de su finca mantiene litigio con los herederos de Don A. C. D. en cuanto al deslinde de sus respectivas fincas en base a lo que argumenta en dicha alegación, concluyendo que da por correcta la superficie catastral de 2.955 metros cuadrados y que de admitirse la modificación propuesta se produciría un déficit de superficie en su finca de 276 metros cuadrados. Todo lo cual apoya en un informe técnico que afirma que tras comprobar que «las coordenadas UTM georreferenciadas del perímetro que presenta el informe de Validación propuesto son discordantes desde el punto número 7 al 29, ambas inclusive, con las que identifica el plano catastral el perímetro de la finca del opositor, según el ensamblaje de ambos planos que el perito efectúa, y concluye que en la zona donde exista muro (puntos 20 a 19 que no lindan con las fincas objeto de operaciones) está correcta la delimitación catastral; en la zona donde no existe muro existe discrepancia en la línea de delimitación, pero en ningún caso será la que señala la propuesta de modificación, dado que, invade la zanja de cimentación de la propia vivienda y del cubierto, la antigüedad de la vivienda con ventanas abiertas a su fachada posterior y la construcción reciente de un cubierto que no respetaría la distancia legal de tres metros. Todo lo cual representa el técnico en el «plano de montaje por coordenadas de la inscripción pretendida sobre el General del catastro» en el que se observa que la RGA propuesta por los promoventes para la inscripción de la finca resultante de la agregación, se solapa con la parcela catastral 5067 en su colindancia con la finca 001, de manera que dicha RGA incluye parte del terreno de la parcela catastral colindante 5067.

3. Efectuada mediante la aplicación informática auxiliar -Geobase- la superposición de las coordenadas de la RGA de la finca resultante de agregación cuya inscripción se solicita, sobre la base gráfica catastral de las fincas afectadas, se observa lo siguiente: a) La supresión del camino (parcela catastral 15012A506090490000WI) en el tramo que discurre entre las parcelas catastrales 000900100NH43G0000IH y 15012A506001340000WB, con posible invasión del dominio público, b) Que la RGA de la finca resultante de agregación, previo incremento de la cabida de la finca 135 de concentración, que se pretende inscribir, incluye parte del terreno que, según la certificación descriptiva y gráfica de la finca con referencia 15012A506050670000WR (parcela 5067) forma parte de esta última, de manera que dicha RGA invade parte del suelo existente entre la vivienda enclavada en la parcela 5067 (parcela 004) y la línea que delimita esta última por el Oeste según su certificación Catastral descriptiva y gráfica, cuya superficie se reduce en 207 metros cuadrados. También del cotejo con el plano de la Concentración Parcelaria de la zona resulta una modificación evidente de la línea divisoria entre ambas fincas, c) Que la RGA propuesta por los promoventes altera la línea poligonal de delimitación de las fincas afectadas respecto de la cartografía catastral, no solo en la colindancia con la parcela 5067, sino también con otras como la 132,133, 696 (en este caso, junto pon reducción de su cabida como se ha dicho), 693, 142, 141, 523, 524 y 512.

En consecuencia, siendo dicho defecto de carácter subsanable, se suspende la inscripción solicitada.

La presente calificación negativa determina la prórroga del asiento de presentación por el plazo que señala el artículo 323.1.º de la Ley Hipotecaria.

Contra esta calificación podrá (…).

Santiago, a diez de julio de dos mil dieciocho.–La registradora, Fdo. doña María del Pilar Rodríguez Bugallo. Registradora de la Propiedad de Santiago Número Uno (firma ilegible).»

III

Contra la anterior calificación, don J. C. V. S., en nombre y representación del Arzobispado de Santiago de Compostela y de doña M. S. C. C., interpuso recurso el día 27 agosto de 2018 mediante escrito en el que alegaba lo siguiente:

«Primero. En fecha 21/12/2017 el recurrente presentó en el Registro de la Propiedad N.º 1 de Santiago de Compostela, escritura de Segregación, Cesión, Compraventa y Agregación sobre las fincas registrales 12.394 y 12.395 del Registro de la Propiedad N.º 1 de Santiago de Compostela, autorizada por el Notario de Santiago D. Marcelino Estévez Fernández, con fecha 13/02/2017, número 174 de su protocolo, complementada con otra Escritura de Subsanación y Aclaratoria autorizada por el mismo notario con fecha 11/12/2017, número 1.495 de su protocolo.

Dicha licencia de segregación y agregación fue conferida, según exige las ordenanzas municipales, de acuerdo al proyecto realizado por técnico competente, en el cual se aclaraba que se había realizado un levantamiento topográfico previo de las fincas originarias. El resultado de la licencia ha sido plasmado posteriormente en la RGA (Informe de Validación Gráfica) presentada con la solicitud de inscripción y elaborado por el mismo técnico (el que aquí subscribe), y cuyo código CSV figura incorporado en las escrituras que se pretenden inscribir.

Dicha licencia de segregación y agregación fue conferida, según exige las ordenanzas municipales, de acuerdo al proyecto realizado por técnico competente, en el cual se aclaraba que se había realizado un levantamiento topográfico previo de las fincas originarias. El resultado de la licencia ha sido plasmado posteriormente en la RGA (Informe de Validación Gráfica) presentada con la solicitud de inscripción y elaborado por el mismo técnico (el que aquí subscribe), y cuyo código CSV figura incorporado en las escrituras que se pretenden inscribir.

Cabe destacar que para este tino de licencias de segregación o parcelación, el Decreto 143/2016, de 22 de septiembre, por el que se aprueba el Reglamento de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, del suelo de Galicia, en su artículo 355.2, apartado d) establece:

2. La solicitud de licencia de parcelación deberá adjuntar un proyecto de parcelación suscrito por técnico competente, que incluirá:

d) Plano parcelario de la finca mencionada, a escala idónea y con base cartográfica topográfica, representativo de los lotes propuestos.

En el caso que nos ocupa, para obtener una licencia municipal fue necesario obtener una base cartográfica mediante un levantamiento topográfico georreferenciado previo, dado que:

– No fue usada la cartografía catastral porque esta presentaba errores de magnitud, no correspondiéndose la delimitación catastral con la realidad física del inmueble. Tanto es así que, en cuanto a la finca registral 12.395 (Finca 135 del Plano de Concentración con referencia catastral 000900100NH43G00010J y 000900100NH43G00010J), ésta presenta una superficie catastral de 28.994 m2 frente a la superficie registral de 24.631 m² (desfase de 4.363 m² traducidos en un 17,7%), incluyendo en su superficie una porción de terreno excluida de concentración de unos 4.000 m².

– En cuanto a la cartografía de Concentración Parcelaria no fue usada dado que no está georreferenciada.

Conviene aclarar pues, que la inscripción que se pretende responde a un proyecto técnico previo, que refleja la realidad física de las parcelas, apoyado en un levantamiento topográfico inicial georrefenciado, de cuyo resultado se obtiene un exceso de cabida en la finca registral 12.395 de 1.463 m² (5,93% de exceso sobre la superficie registral).

Segundo. Dicho documento notarial presentado fue objeto de calificación negativa, fundamentada esta por parte del Sra. Registradora en que la representación gráfica alternativa (RGA) plantea dudas sobre la correspondencia entre dicha representación y las fincas inscritas objeto de segregación y agregación, según la descripción literaria que resulta del Registro y de su representación en los planos de Concentración Parcelaria que obran en el mismo, e impide su correcta diferenciación con las fincas colindantes, fundadas en la rectificación de la superficie de 1afinca número 135 y en la posible existencia de conflicto en la delimitación de la finca resultante de agregación que se pretende inscribir y la colindante por el norte (finca 696-registral n.º 20.135-ref. catastral 15012D516006960000US), así como con la colindante por el Este situada en zona excluida (ref. catastral 15012A506050670000WR), con posible invasión de las mismas, así como en una posible invasión del dominio público.

Se interpone el presente recurso frente a la calificación negativa de la Sra. Registradora de la Propiedad, toda vez que, de acuerdo con la Resolución conjunta de 26 de octubre de 2015, de la DGRN y de la Dirección General del Catastro y de los Registros de la Propiedad, la escritura objeto de inscripción contiene todos los requisitos exigidos de acuerdo con la doctrina de la Dirección General para que pueda acceder al registro.

Tercero. En defensa de nuestra postura, cabe analizar y discutir punto por punto las circunstancias en base a las cuales la Sra. Registradora fundamenta su calificación negativa. Son las siguientes:

1) El exceso de cabida de 1.463 m² de la finca 135 procedente de Concentración Parcelaria.

Que se declare un exceso de cabida (en este caso inferior al 10%) no puede ser una circunstancia que motive una calificación negativa por parte de la Sra. Registradora, cuando la propia Ley Hipotecaria contempla en su artículo 199 los mecanismos necesarios para llevar a cabo este tipo de operaciones.

2) Se plantea oposición por parte del colindante por el norte (finca número 696 de la Zona de concentración parcelaria) y del colindante por el este de la parcela catastral 5.067.

a) Alegación presentada por los Sres. F. F. y F. M. (finca número 696 de la Zona de concentración parcelaria).

Entendemos que en este caso la existencia de dudas en la identidad de la finca por parte de la. Sra. Registradora, no está justificada, dado que la representación gráfica de la finca agrupada no coincide con otra base gráfica inscrita, o con el dominio público, a la posible invasión de fincas colindantes inmatriculadas o se encubriese un negocio traslativo u operaciones de modificación de entidad hipotecaria, y no supera el 10% de la cabida inscrita.

Resulta imprescindible aclarar que el linde común entra la finca que esta parte pretende inscribir (finca 135) y la finca 696 de los alegantes se encuentra perfectamente delimitado en el terreno por un cierre consolidado en el tiempo de unos tres metros de altura, cuyos vértices se reflejan en las coordenadas de la RGA aportada. Es decir, sobre el terreno no existe ninguna duda ni conflicto sobre el linde común de las dos propiedades.

También es necesario aclarar que los alegantes se limitan manifestar que con la RGA que esta parte pretende inscribir, su parcela sufriría una merma de superficie catastral, pero estos no aportan coordenadas del linde común para que se pueda hacer una comparativa con la RGA presentada por esta parte, ni tampoco aporta una medición real de su finca (topográfico superpuesto con catastro o informe de validación gráfica), que permitan establecer si la merma de superficie catastral sufrida pueda deberse al solape con otras parcelas catastrales colindantes.

La alegación se fundamenta en conjeturas y suposiciones, cuestionando los métodos de medición de esta parte, incluso llegando a manifestar que la medición no se ha realizado de forma profesional o que el resultado se obtuvo mediante Sigpac, algo totalmente incierto y corroborado como ya se ha expuesto anteriormente.

Entendemos que esta alegación nace del desconocimiento del procedimiento por parte de los alegantes, algo que podría haberles aclarado la Sra. Registradora tal y como piden en su escrito de alegaciones. En la alegación manifiestan que se les aclare porque su finca quedaría catastrada con una merma de superficie catastral de 272 m² (7,20 %), pero en ningún momento mencionan que hayan realizado operación topográfica alguna para comprobar las coordenadas reales del linde entre ambas fincas.

Resulta evidente que cuando se solicita inscripción con una RGA, ésta tiene como finalidad aportar al registro una representación cartográfica real del inmueble, y que ésta sustituya a la descriptiva y gráfica del catastro, y ello lleva implícito una modificación en la cartografía de las parcelas catastrales colindantes, con merma o exceso de superficie en las mismas según el caso. Pues bien, ello no puede ser motivo de calificación negativa en nuestro caso, en el cual el colindante sufre una merma en su superficie catastral, dado que la alegación no aporta pruebas fundadas que puedan hacer una comparación objetiva con el RGA que se pretende inscribir.

Reiterándonos en lo expuesto, esta parte entiende que tendría que ser un requisito indispensable que el registrador exija al alegante que le aporte un levantamiento topográfico georreferenciado o bien un Informe de Validación Gráfica que refleje la realidad de su parcela, o al menos del linde que se discute, de forma que esta pueda hacer una comparativa de las coordenadas obtenidas con el RGA se pretende registrar.

b) Alegación presentada por el colindante por el este (parcela catastral 5.067 D. E. J. F. M.

Cabe mencionar que la parcela de los alegantes (5.067) no figura inscrita, desconociendo esta parte los documentos aportados en los que el oponente basa su derecho, ya que el Sra. Registradora no los enumera ni los cita en su calificación por lo que el recurrente no dispone de datos que acrediten la superficie documental de la parcela ni tampoco su interés legítimo. Tampoco menciona la registradora en su calificación que aporten coordenadas reales del linde común para que se pueda hacer una comparativa con la RGA presentada por esta parte, o una medición real de su finca (topográfico superpuesto con catastro o informe de validación gráfica), que permitan establecer si la merma de superficie catastral sufrida pueda deberse al solape con otras parcelas catastrales colindantes.

Debe recordarse así mismo, como señaló la RDGRN de 19 de junio de 2016, que el objeto de la intervención de los titulares colindantes en los procedimientos de concordancia del Registro con la realidad física es «evitar que puedan lesionarse sus derechos y en todo caso que se produzcan situaciones de indefensión, asegurando, además que puedan tener acceso el Registro situaciones litigiosas o que puedan generar una doble inmatriculación, siquiera parcial»

En este caso entendemos que no existe riesgo de doble inmatriculación dado que la finca colindante no está inscrita, y por tanto no puede llevar al registro situación litigiosa alguna.

Resulta imprescindible aclarar también que el linde común entre la que esta parte pretende inscribir (finca 135) y la parcela 5067 del alegante separan una zona concentrada de una zona excluida, cuyo límite está perfectamente definido por las edificaciones existentes (casa, alpendre y muro). Así se reconoce en la propia alegación, cuando se describe los lindes de su finca, cuya descripción «se supone» que ha transcrito de su título de propiedad:

«Linda: (….); al Oeste: en parte una faja de terreno de cuatro palmos de ancho que queda en la parte exterior de la casa v alpendres de esta pertenencia y después terreno de los herederos de A. C. D., y en parte muro de hormigón que cierra y sostiene esta finca y después de P. N. C. y otra.»

Es evidente, que según la descripción que realiza, que por su linde oeste no existe terreno de su propiedad más allá de las paredes de sus edificaciones, dado que linda por este viento con faja de terreno pegada a la cara exterior de las edificaciones.

Resulta incomprensible que en la misma alegación se manifieste posteriormente, y en contradicción a lo expuesto, que la parte posterior de su vivienda (linde oeste) existe una línea de ribazo que es la que separa de la propiedad colindante (entre los puntos 20 al 10 correlativos del plano de su informe), y dando así por buena la delimitación del catastro, cuando esta línea se separa de la pared de las edificaciones más de 5 metros.

Parece que la alegación presentada por el colindante tiene por objeto forzar algún tipo de negociación para obtener rendimiento o compensación, ajena por completo a la finalidad de este procedimiento de tutela de los eventuales derechos de titulares de fincas colindantes.

Con respecto al informe pericial en el que se apoya la alegación, redactado por el técnico D. F. B. G., cabe destacar que su objeto era únicamente el de informar sobre la diferencia existente entre la cartografía catastral y la modificación que se propone (RGA). En su contenido explica que se limita a descargar las coordenadas del catastro y superponerlas con la RGA que se pretende inscribir, lo mismo que hace el Sra. Registradora con el programa Geobase, pero en ningún caso hace una levantamiento topográfico sobre el terreno con obtención de coordenadas, que permitan comparar con el RGA que se pretende inscribir, o que aporte un dato fundamental, la superficie real de su parcela. En el apartado de conclusiones se limita a informar que la línea de delimitación propuesta por esta parte no es correcta por las siguientes consideraciones:

1) Invade la zanja de cimentación de la propia vivienda y cubierto.

2) La antigüedad de la vivienda, con ventanas abiertas en su fachada posterior.

3) La construcción reciente del cubierto adosado a la fachada Norte de la casa sería impensable, toda vez que no respetaría la distancia de tres metros a la linde, que exige la Ley del suelo de Galicia y la Normativa Urbanística municipal para la construcción de un reciente cubierto dedicado a almacén agrícola.

4) Si la superficie del Plano actual Catastral que abarca el perímetro de la finca n.º 5067 es deficitaria 69 m² respecto al documento que da Título a la finca, este déficit se agravaría en caso de la modificación propuesta por ese Registro de la Propiedad, dado que la superficie de la finca pasaría a ser deficitaria en 276 m².

Considera esta parte que la Sra. Registradora no debería haber tenido en cuenta ninguna de estas circunstancias a la hora de emitir una calificación negativa, dado que no aclaran cual es el límite real entre las dos fincas. Entendemos pues que no están justificadas ni fundamentadas en criterios objetivos y razonados, por las siguientes razones:

– Se trata de edificaciones de piedra muy antiguas en las que no existe zanja de cimentación.

– Que tenga hacia ese linde no es prueba suficiente para concluir que existe terreno propio más allá de la pared, y más tratándose de servidumbres de tanta antigüedad (y que además que estas pueden ser consentidas por el lindante).

– No es verdad que exista un cubierto de reciente construcción adosado a la vivienda por el norte, sino que ese cubierto es de piedra y con una antigüedad similar a la de la vivienda, circunstancia que se puede constatar en los fotogramas de distintas épocas de la fototeca digital del CNIG. En estos fotogramas se comprueba que el cubierto mencionado ya aparece reflejado en el vuelo americano (1956-57). Por otra parte cabe mencionar que no consta en la calificación negativa que el alegante haya aportado licencia municipal alguna sobre la construcción referida que acredite lo expuesto.

– Sí es cierto que con el RGA que se pretende inscribir la superficie catastral 5.067 se vería reducida en 276 m², pero ello no quiere decir que el linde que se discute esté mal definido. Cabe destacar que el técnico no ha medido la finca del alegante para saber su superficie real.

Reiterándonos en lo ya expuesto, esta parte entiende que tendría que ser un requisito indispensable que el registrador exija al alegante que le aporte un levantamiento topográfico georreferenciado o bien un Informe de Validación Gráfica que refleje la realidad de su parcela, o al menos del linde que se discute, de forma que esta pueda hacer una comparativa de las coordenadas obtenidas con el RGA se pretende registrar.

3) Efectuada mediante la aplicación informática auxiliar Geobase, la superposición del RGA sobre la base cartográfica, la Sra. Registradora observa lo siguiente:

a) La supresión del camino con posible invasión del dominio público (parcela catastral 15012A506090490000WI) en el tramo que discurre entre las parcelas catastrales 000900100NH43G0000IH y 15012A506001340000WB, con posible invasión del dominio público.

Resulta inverosímil que la Sra. Registradora considere que pueda existir una invasión del camino público al suprimir la referencia catastral 15012A506090610000WH, cuando el camino que menciona no aparece reflejado en el plano de concentración parcelaría ni en los descripción del título, es decir, no existe. Que aparezca reflejado en el catastro se debe claramente a un error cartográfico.

Tampoco ha tenido en cuenta la Sra. Registradora cuando contempla posible invasión de dominio público que la RGA que se pretende inscribir nace del resultado de una licencia municipal de segregación y agregación, para cuya obtención es necesario la supervisión y el informe técnico municipal favorable. Quiere decir ello que de haber existido invasión alguna de vial público, el ayuntamiento no hubiese otorgado dicha licencia.

Por otra parte, cabe mencionar, el registro ha realizado las comunicaciones pertinentes al titular catastral del vial con referencia 15012A506090610000WH (en este caso el Ayuntamiento de Boqueixón) y no ha habido alegación alguna.

Es por lo que considero que esta circunstancia no puede generar duda alguna a la Sra. Registradora.

b) Que la RGA de la finca resultante de agregación, incluye parte del terreno que, según la certificación descriptiva y gráfica de la finca con referencia 15012A506050670000WR, de manera que dicha RGA invade parte del suelo existente entre la vivienda enclavada en dicha parcela y la línea que delimita esta última por el oeste según el catastro. También del cotejo con el plano de la Concentración Parcelaria de la zona resulta una modificación evidente de la línea divisoria entre ambas fincas.

Resulta incomprensible que la Sra. Registradora tenga esta circunstancia en consideración, dado que, como ya se explicó anteriormente, el propio alegante (parcela 5.067) describe los lindes de su finca (supuestamente transcritos de la escritura de propiedad) de la siguiente forma:

«Linda: (....); al Oeste: en parte una faja de terreno de cuatro palmos de ancho que queda en la parte exterior de la casa v alpendres de esta pertenencia y después terreno de los herederos de A. C. D., y en parte muro de hormigón que cierra y sostiene esta finca y después de P. N. C. y otra.»

Como ya se expuso anteriormente, es evidente, y así lo reconoce inicialmente el alegante, que según la descripción que realiza, en su linde oeste no existe terreno de su propiedad más allá de las paredes de sus edificaciones.

Menciona la Sra. Registradora que del cotejo con el plano de la Concentración Parcelaria de la zona resulta una modificación evidente de la línea divisoria entre ambas fincas. Consideramos que lo que se pretende con el RGA es plasmar la realidad, y que al contrario de lo que la Sra. Registradora observa, el resultado obtenido es una línea que se asemeja mucho más al plano de concentración que lo que lo hace el actual catastro, el cual presenta múltiples quiebros que nada tienen que ver con la delimitación reflejada en el plano de concentración.

c) Que la RGA propuesta altera la línea poligonal de delimitación de las fincas afectadas respecto de la cartografía catastral, no solo en la parcela 5.067, sino también con otras como la 132, 133, 696, 693, 142, 141, 523, 524 y 512.

Reiterándonos en lo ya expresado, cuando se solicita inscripción con una RGA, ésta tiene como finalidad aportar al registro una representación cartográfica real del inmueble, y que ésta sustituya a la descriptiva y gráfica del catastro, y ello lleva implícito una modificación en la cartografía de las parcelas catastrales colindantes, con merma o exceso de superficie en las mismas según el caso.

Pues bien, esta parte entiende que esta circunstancia no puede ser motivo de calificación negativa por parte de la Sra. Registradora, y más teniendo en cuenta que el registro ha realizado las comunicaciones pertinentes a los titulares catastrales y registrales de estas fincas, y estos no han mostrado oposición alguna a lo que se pretende, salvo en el caso de la finca 696 que ya se discutido anteriormente.

Cuarto. En defensa de nuestra postura podemos citar varias resoluciones y leyes: